致敬苏宁27年：从家电连锁向全渠道零售巨头的转型之路(8)

4、物流重估：重资产入局，社会化收入成为增长新引擎

　　苏宁近年来大力布局物流、金融，目标是打造互联网时期全行业所需的“零售云”，最终将物流、金融集团向行业对外开放。苏宁物流以服务供应商、菜鸟网络为重点，提供包括合同物流、仓储代运营、仓配一体、供应链金融、仓储租赁等多元化的服务产品，根据苏宁过去五个季度的公开信息，2016Q1-2016Q4，社会化物流累积同比增速分别为192%、154%、411%、320%。2016年已经有1000多家企业接入了苏宁物流云系统，苏宁物流集团的收入规模已经约为30亿元，且仍在快速增长，预计到2019年物流集团将有近40%的比例对外开放，成为独立盈利的部门。

　　（1）物流资产运营总价值*社会化率。结论：保守估计到2019年苏宁仓库近600万方高标准仓储中，若有50%的物流资产对外开放，假设租金为400元/年/平方米，社会化物流租金年收入将达到9-10亿元，并保守估计单位租金按照每年3%的水平增长。参考行业平均水平按NOI进行估值，采用20%毛利率，5.5%资本化率，运营价值和租金价值相当，物流资产运营总价值超过100亿。

　　（2）资本盘活价值，社会化部分估值约100亿。以2016年创新资产证券化的5个仓库价格为参考，苏宁以16亿元将6个优质物流仓库出售给第三方公司（中信基石），交易对应仓储资产交易约为为1万元/平方米。

　　结论：苏宁350万平方米自有仓库的资产价值保守估计在300亿以上，其中60%支持自身运营，社会化40%部分的资产价值超100亿。

　　4.1 物流价值重估1：物流资产梳理及资本盘活价值

　　在一线城市物流仓储资源紧缺、租金率上涨的大背景下，苏宁加快对物流资产的战略布局。截至2016年末在全国建设了580万平方米的物流仓储面积，是国内电商中物流资产规模最大的零售企业，其中自有仓库面积350万品方米。京东自有仓储面积为80万平方米，丰厚的自有高标准仓库将为苏宁带来一定成本优势。

　　4.2 物流价值重估2：接入菜鸟，社会化物流收入高速增长

　　探讨苏宁物流的资产价值仅提供估值参考，苏宁的在过去9年在物流体系上持续投入，建立了国内最为优质、高效的物流体系，为苏宁自身、菜鸟网络、外部企业提供了可能是业内最佳的服务解决方案和优质的体验。

　　我们认为苏宁物流集团值得作为一家优秀的物流公司给予估值，物流集团一部分支持内部运营，另一部分社会化对外运营。社会化部分的运营价值在苏宁零售业务基础上予以附加估值。

　　截止2016年末，苏宁物流网络覆盖全国352个地级城市、2805个区县城市，在全国114个城市提供“送装一体”，“次日达”、“半日达”、“急速达”配送服务。2016年末苏宁以27亿元收购天天后，双方在仓储、干线、末端网络等方面整合资源，提高配送效率，降低运营成本。形成了更加完善的三层物流网络体系：

　　一级体系：2016年末苏宁合计投入运营7个自动化拣选中心（此外3个在建）、32个区域配送中心（此外15个在建）。兰州、南宁物流区域配送中心投入运营，仓储自动化、智能化建设方面取得突破性进展，南京雨花自动化拣选中心建成投入运营。

　　二级体系：336个城市中转站，对比京东2016年末城市仓库256个，城市仓库布局更为密集。

　　三级体系：2016年苏宁完成收购天天快递70%股权交易，将10000家配送网点接入自身体系后，苏宁配送站点增加约17000个。同年京东共有6906个配送站和2656个市县分拣站。

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