(上接C1版)西安民生集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案(下转C3版)(6)

　　通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总和修正系数，即以评估对象的状况为基准分100，直接对比可比实例相对应的因素打分，每上升（或者下降）一等级分数相应增加（或者减少）2%，最终求出综合修正系数。

　　可比实例与估价对象价值影响因素说明表

　　（C）计算比准价格

　　比准租金A=可比实例A的租金×综合修正系数

　　=570.00×1.1551=658.41（元/m2/月）

　　同理 比准租金B=613.84（元/m2/月）

　　比准租金C=790.33（元/m2/月）

　　将以上三个比准租金进行算术平均数，即得出待估房屋建筑物一层在评估基准日时的市场月平均租金：

　　月租金=（658.41+613.84+790.33）/3=687.53（元/ m2/月）

　　（D）确定评估对象潜在毛收益

　　本次评估投资性房地产六层“豪客天食”租约期为3.5年，对于该店铺在租赁期内的租金采用租约租金，租赁期外采用市场租金，租约期末的市场租金=评估基准日市场租金×（1+1.5%）^租约限制期。

　　（E）确定空置率以及租金损失

　　根据周边同类物业市场出租空置情况确定空置率，该区域空置率一般在4%左右；租金损失一般情况下按租金收入的2%考虑。

　　（F）确定年有效毛收入

　　年有效毛收入等于年潜在毛收入减去空置部分的收益，即年有效毛收入=年潜在毛收益×（1-空置率）×（1-租金损失率）

　　B、运营费用：

　　各种税费：包括房地产税12%、营业税5%、城市建设维护费和教育附加费0.6%，即该项费率为17.6%，以毛收入为基数计算。

　　保险费：根据相关规定按建安造价的1.5-2%。计算，本次保险费率取1.5%。，区域类型建筑物结构的建安造价一般为3,000元/m2；

　　维修费：主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能，评估中维修费一般：框架及框剪结构取房屋建安成本的1%，本次评估维修费取建安工程费80%的1%；

　　管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费，一般按照年有效毛收入的2-5%确定；

　　装修、设备折旧费：本次评估装饰装修费取1500元/ m2，设备费用取800元/ m2，按照规定装饰装修费用的经济耐用年限为8年，设备耐用年限为20年；

　　C、确定净租金增长率

　　根据周边同类物业结合评估对象本身对外出租的租金情况及市场状况确定待估房地产租金增长率，再根据净收益求取公式测算其年净收益增长率，其测算的年净收益增长率为1.5%。

　　D、确定收益年限

　　本次评估估价对象的建筑结构为框架结构，其经济耐用年限为60年，评估基准日2014年6月30日，该建筑物已使用8.92年，土地使用权剩余使用年限36.24年，建筑物剩余使用年限为51.08年，根据孰短原则，本次评估收益年限为36.24年；因土地使用权到期后建筑物还有14.83年的经济耐用年限，根据相关规定应当计算建筑物残值并折现到基准日。公式：

　　其中：N现-收益期末建筑物现值

　　N重-收益期末建筑物重置价

　　n-建筑物经济耐用年限

　　t-收益期末建筑物已使用年限

　　K%-建筑物残值率

　　E、房地产还原利率的确定

　　房地产还原利率采用安全利率加风险补偿率的方法计算，本次评估安全利率选取中国人民银行于2012年7月6日实施的一年期存款利率3.00%；

　　风险补偿率通常包括：投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率。

　　根据待估对象所在地区现在和未来经济状况及评估对象的用途、新旧程度，确定评估对象的各个风险报酬率组成如下表：

　　综上所述：本次评估房地产的还原利率为8.5%。

　　F、本次评估在评估基准日对存在租约限制且租期较长的房屋在租约期内采用租约租金，对于无租约限制的或者较短的房屋采用市场租金水平，通过上述方法及步骤进行收益法的测算，分别求出无租约以及短租约期房屋的价值和带租约且租期较长房屋价值之和计算得出收益法结果。

　　（A）不受租约限制店铺预估结果

　　不受租约限制的房屋建筑物预估结果如下：

　　（B）受租约限制店铺预估结果

　　受租约限制的房屋建筑物预估结果如下：

　　本次收益法评估结果为无租约以及短租约期的房屋建筑物的价值和带租约且租期较长的房屋建筑物价值之和，即158,732.92万元。

　　3）房屋建筑物预估结果

　　根据本次评估目的以及估价对象的特点采用了市场比较法和收益法对兴正元购物中心的房屋建筑物的价值进行了测算，其市场比较法的结果具有一定的适用性和客观性，收益法的结果有一定的理论性和可操作性，因此本次预估采用了上述两种方法的算术平均数作为预估结果。

　　预估结果=（174,886.38 +158,732.92）/2=166,809.65万元

　　（8）设备类固定资产的评估

　　根据本次评估目的，按照持续使用原则，主要采用成本法进行评估。

　　公式：评估值=重置价值×成新率

　　1）设备重置价值的确定

　　本次评估范围设备主要为电子设备和办公家具，重置价值的确定根据市场调查及专业网站等收集的近期市场价格资料，确定评估基准日期设备、家具的购置价格；此类资产一般安装调试简单，其费用在购置价已包含，所以一般不另计安装调试费等其他费用。

　　2）设备综合成新率的确定

　　设备的成新率，是以评估机构现场勘察的设备实际技术状况为基础，结合使用年限和经济使用寿命年限综合评定。

　　在综合评定时，分别计算理论成新率（N1）和现场勘察成新率（N2），并采用加权平均法，确定其综合成新率（N）公式：

　　N=N1×40%+N2×60%

　　理论成新率（N1）的确定：

　　通过确定设备的经济使用寿命，并根据设备实际已使用年限情况，计算其成新率。

　　N1=[1-（已使用年限÷经济使用寿命年限）]×100%

　　现场勘察成新率（N2）的确定：

　　通过评估人员现场勘察设备的现状及查阅有关运行、修理、维护记录等资料，对设备各主要组成部分进行查看和调查，采用现场打分的办法，确定成新率。

　　3）评估值的确定

　　评估值=重置全价×成新率

　　（9）无形资产的评估

　　兴正元购物中心拥有的西安市东大街骡马市商业步行街区北区70,022.44m2房产对应的土地使用权面积为11,784.10 m2，其中16,053.24 m2房产及其对应的土地使用权在投资性房地产中核算。由于该商业房地产已采用市场比较法与收益法进行了房地合一的整体评估，故土地使用权不再单独进行评估。

　　（10）长期待摊费用的评估

　　长期待摊费用为专柜装修工程、天然气管道改造工程的装修费，根据装修及改造合同，评估机构对其原始发生额和摊销计算进行了核实，期后均有相应价值或剩余权益对应，以核实后的账面价值确定评估值。

　　（11）递延所得税资产的评估

　　递延所得税资产为兴正元购物中心根据账面计提的坏账准备，乘以企业所得税税率后计算所得。评估机构对账面递延所得税资产进行了重新计算后，以核实后的账面值确认评估值。

　　（12）负债的评估

　　对于流动负债及长期负债，评估机构对相关的文件、合同及相关凭证进行核实，确认其真实性后，在考虑基准日是否存在应付利息基础上确定评估值。

　　5、预估增值原因

　　本次预估增值主要为固定资产增值，具体情况如下：