(上接C1版)西安民生集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案(下转C3版)(4)

　　不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资以及商业环境等变化导致的经营能力、业务规模、业务结构等状况的变化，虽然这种变动是很有可能发生的，即本评估是基于基准日水平的生产经营能力、业务规模和经营模式持续。

　　3、本次预估方法

　　本次评估机构采用了资产基础法对兴正元购物中心100%股权进行了预估。

　　资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。对于有形资产而言，资产基础法以账面历史记录为基础，只要账面记录准确，使用资产基础法评估相对比较容易准确。

　　兴正元购物中心的主要资产为商业零售用房地产，资产基础法中具体资产分别通过采用比较法、收益法等方法进行评估后，以此计算所得出的预估值能够真实反映资产的价值。

　　4、具体预估过程

　　（1）货币资金

　　现金：通过对现金进行实地盘点，填写现金盘点表，并根据现金日记账中的借、贷方发生额倒推出评估基准日的现金库存数，以核实后的金额确定为评估值。

　　银行存款：通过查对各开户银行对账单和银行余额调节表，并对银行账户进行函证核实，经核对无误后，以核实后的金额确定评估价值。

　　其他货币资金：为保证金，通过对银行账户进行函证核实，经核对无误后，以核实后的金额确定评估价值。

　　（2）应收款项

　　应收款项包括应收账款和其他应收款。评估机构通过核查账簿、原始凭证，对经济内容、欠款形成原因、账龄及欠款方信用状况和支付能力进行分析和了解，在核实无误的基础上，根据每笔款项性质及可收回的数额确定评估值。同时将应收款项坏账准备评估为零。

　　（3）预付账款

　　评估机构通过核查账簿、原始凭证，对经济内容、欠款形成原因、账龄及欠款方信用状况和支付能力进行分析和了解，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

　　（4）存货

　　在用周转材料：主要包括办公桌椅、资料柜、沙发、写字台等办公用品，以及手枪钻、电焊机等工具，兴正元购物中心采用五五摊销法进行核算。本次评估对在用周转材料的使用状况进行了勘察，依据各类在用周转材料在基准日的重置价值乘以成新率确定评估值。

　　（5）长期股权投资

　　兴正元购物中心对鼎盛典当持股比例49%，并未参与其实际经营管理活动。评估机构收集鼎盛典当在评估基准日的股权状况及财务报表等相关资料，查阅了相关的投资文件、投资协议以及付款凭证，鼎盛典当从成立至今业务量较少，损益变化不大，据此以核实后的长期股权投资价值为评估值。

　　（6）投资性房地产的评估

　　投资性房地产为兴正元购物中心自有的房产中用于出租的16,053.24 m2房屋建筑物及其对应的土地使用权和相应配套设施，具体的分布情况如下表所示：

　　投资性房地产评估方法与房屋建筑物的评估方法一致，即分别采用市场比较法和收益法进行评估，对于六层的投资性房地产，面积较大，本次单独进行预估，而一层~三层的投资性房地产，因面积少，其预估值分别参考“房屋建筑物”一层三层市场比较法和收益法的预估值。

　　1）市场比较法

　　选取可比实例

　　依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同；处于同一供需圈层；成交日期与评估时点应相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格等条件。

　　在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定以下交易实例作为本次评估的可比实例。

　　可比实例基本状况说明表

　　对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正

　　分析可比实例与评估对象的状况，经调研、分析得出可比实例与评估对象的对比结果。

　　测算综合修正系数，影响评估对象的价格的因素主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面。在修正过程中条件相同的因素对可比实例和评估对象价值的影响是一样的，而条件不同的因素是造成可比实例与评估对象价值有差异的原因，需要修正。

　　通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总修正系数，即以评估对象的状况为基准分100，直接对比可比实例相对应的因素进行打分，每上升（或者下降）一等级分数相应增加（或者减少）2%，最终求出综合修正系数。

　　可比实例与估价对象价值影响因素说明表

　　差异因素分值及计算表

　　投资性房地产市场比较法评估结果

　　投资性房地产市场比较法的评估结果如下：

　　综上所述，采用市场比较法测算的投资性房地产预估结果为25,437.95万元。

　　2）收益法

　　确定年潜在毛收入

　　根据周边同类物业月租金收入情况确定评估对象的月租金，该租金同样采用市场法求取，具体计算过程如下：

　　A、选取可比实例

　　依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同、处于同一供需圈层、出租日期与评估时点应相近、租金价格为正常价格或可修正为正常价格等。

　　在搜集类似房地产出租案例的基础上，依据以上要求确定以下三个交易实例作为本次评估的可比实例。

　　B、对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正

　　通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总和修正系数，即以评估对象的状况为基准分100，直接对比可比实例相对应的因素打分，每上升（或者下降）一等级分数相应增加（或者减少）2%，最终求出综合修正系数。

　　对可比实例与估价对象出租价格影响有差异的因素说明表

　　将以上三个比准租金进行算术平均，即得出待估投资性房地产每平方米的平均租金。

　　C、确定评估对象潜在毛收益

　　本次评估投资性房地产六层“豪客天食”租约期为3.5年，对于该店铺在租赁期内的租金采用租约租金，租赁期外采用市场租金，租约期末的市场租金=评估基准日市场租金×（1+1.5%）^租约限制期。

　　D、确定空置率以及租金损失

　　根据周边同类物业市场出租空置情况确定空置率，该区域空置率一般在4%左右；租金损失一般情况下按租金收入的2%考虑。

　　E、确定年有效毛收入

　　年有效毛收入等于年潜在毛收入减去空置部分的收益，即年有效毛收入=年潜在毛收益×（1-空置率）×（1-租金损失率）

　　运营费用：

　　各种税费：包括房地产税12%、营业税5%、城市建设维护费和教育附加费0.6%，即该项费率为17.6%，以毛收入为基数计算。

　　保险费：根据相关规定按建安造价的1.5-2%。计算，本次保险费率取1.5%。，区域类型建筑物结构的建安造价一般为3,000元/m2；

　　维修费：主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能，评估中维修费一般：框架及框剪结构取房屋建安成本的1%，本次评估维修费取建安工程费80%的1%；

　　管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费，一般按照年有效毛收入的2-5%确定；

　　装修、设备折旧费：本次评估装饰装修费取1500元/ m2，设备费用取800元/ m2，按照规定装饰装修费用的经济耐用年限为8年，设备耐用年限为20年；

　　确定净租金增长率

　　根据周边同类物业结合评估对象本身对外出租的租金情况及市场状况确定待估房地产租金增长率，再根据净收益求取公式测算其年净收益增长率，其测算的年净收益增长率为1.5%。

　　确定收益年限