(上接C1版)西安民生集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案(下转C3版)(5)

　　本次评估估价对象的建筑结构为框架结构，其经济耐用年限为60年，估价基准日2014年6月30日，该建筑物已使用8.92年，土地使用权剩余使用年限36.24年，建筑物剩余使用年限为51.08年，根据孰短原则，本次评估收益年限为36.24年；因土地使用权到期后建筑物还有14.83年的经济耐用年限，根据相关规定应当计算建筑物残值并折现到基准日。公式：

　　其中：N现-收益期末建筑物现值

　　N重-收益期末建筑物重置价

　　n-建筑物经济耐用年限

　　t-收益期末建筑物已使用年限K%-建筑物残值率

　　房地产还原利率的确定

　　房地产还原利率采用安全利率加风险补偿率的方法计算，本次评估安全利率选取中国人民银行于2012年7月6日实施的一年期存款利率3.00%；

　　风险补偿率通常包括：投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率、投资带来的优惠率。

　　根据待估对象所在地区现在和未来经济状况及评估对象的用途、新旧程度，确定评估对象的各个风险报酬率组成如下表：

　　综上所述：本次评估房地产的还原利率为8.5%。

　　根据收益法的计算公式及上述方法、步骤进行收益法的测算，计算出待估投资性房地产的价值。

　　A、不受租约限制的投资性房地产预估结果

　　不受租约限制的投资性房地产预估结果如下：

　　B、受租约限制的投资性房地产预估结果

　　受租约限制的投资性房地产预估结果如下：

　　综上，本次收益法评估结果为无租约及短租约期的投资性房地产的价值与带租约且租期较长的投资性房地产的价值之和，即22,283.61万元。

　　3）投资性房地产预估结果

　　根据本次评估目的以及估价对象的特点采用了市场比较法和收益法对兴正元购物中心的投资性房地产的价值进行了测算，其比较法的结果具有一定的适用性和客观性，收益法的结果有一定的理论性和可操作性，因此本次预估采用了上述两种方法的算术平均数作为预估结果。

　　投资性房地产的预估结果=（25,437.95 +22,283.61）/2=23,860.78万元

　　（7）房屋建筑物的评估

　　本次评估的房屋建筑物为经营性物业，根据评估目的并结合资产特点，对该商业房地产分别采用比较法及收益法进行了房地合一的整体评估。

　　1）市场比较法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象价格的一种估价方法。

　　基本原理

　　市场比较法评估主要运用了替代原则，指在评估一宗房地产的价格时，如若附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。在本次评估过程中，选取了评估对象同一供需圈层内的三例房地产交易案例作为可比案例进行了评估。

　　公式

　　主要测算过程

　　A、选取可比实例

　　依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同；处于同一供需圈层；成交日期与评估时点应相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格等条件。

　　在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定交易实例作为本次评估的可比实例。

　　B、对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正

　　通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总修正系数，即以评估对象的状况为基准分100，直接对比可比实例相对应的因素进行打分，每上升（或者下降）一等级分数相应增加（或者减少）2%，最终求出综合修正系数。

　　可比实例与估价对象价值影响因素说明表

　　C、计算比准价格

　　比准价格A=可比实例A的成交价格×综合修正系数

　　=81,500.00×1.1114=90,579.10（元/ m2）

　　同理 比准价格B=89,884.25（元/ m2）

　　比准价格C=72,901.02（元/ m2）

　　将以上三个比准价格进行算术平均，即得出评估对象一层均价的评估值为：

　　单价=（90,579.10+89,884.25+72,901.02）÷3=84,454.79(元/ m2）

　　D、房屋建筑物比较法的预估结果

　　房屋建筑物比较法的预估结果如下：

　　2）收益法是收益还原法的简称收益法是预测评估对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取评估对象价值的评估方法。

　　收益法计算公式

　　A、无租约限制的公式

　　B、有租约限制的公式

　　收益法主要测算过程如下：

　　A、确定年潜在毛收入

　　根据周边同类物业月租金收入情况确定评估对象的月租金，该租金同样采用市场法求取，具体计算过程如下：

　　（A）选取可比实例

　　依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同、处于同一供需圈层、出租日期与评估时点应相近、租金价格为正常价格或可修正为正常价格等。

　　在搜集类似房地产出租案例的基础上，依据以上要求确定以下三个交易实例作为本次评估的可比实例。

　　（B）对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正