成见｜任志强：读懂中外的差别！(9)

中国出现了两种不同的情况，一是商品住房的投资，大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后，难以找到合理性。但住房价格的不断上涨，则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心，甚至未装修的房子，根本不用出租，就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑，减少了市场价格变化的风险。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设，但多是竞地价的长租房，于是为保证最基本的租金回报，也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢？如万科北京推出的长租房月租高达15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求，会起到普遍抬高市场租赁价格的水平，但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局，当掌握公权力的决策者们只能靠错误的信息和判断去做决策时，又怎么可能不犯错误，并让市场走上正常发展之路呢？

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑，三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看，并不能解决完三、四线城市的全部问题，而五、六线的城镇又会如何呢？

二、住房私有化率：

中国从城镇住房私有化率的角度看，确实比发达国家都高，如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率，这个住房私有化率就更高了！

住房的商品化率约占全部住房总量的30%，福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大，远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同，因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

如八十年代之后建设的房改房，在经福利分配之后用低价房改时，60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本，月租金3000-5000元，就可在当年收回全部支付成本，租金回报率极高。

上世纪80年代之后，才加强了城镇住房的建设和福利分配，直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年，这种住房分配制度才停下脚步。

许多国家的二手房交易市场发达，且房价起浮不太大，尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣，因此大多这种异地工作的情况出现时，多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地，并更换住房，将原有住房卖掉（购买两套住房时无法抵扣个税，或占用和浪费抵扣额度）。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制，可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务，包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍，而这些都是中国无法提供的条件。

中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米，但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。

十、个人拥有第二套（含以上）住房的比例：

我朋友父母所在的浙江地区的一个村，在距城市几里地之外的山沟里，全村80多户农户，只剩4户人家还常住在村里，其余宅基地已没有本村人，大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户，满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中，造成极大的污染。

这种名义上的城市化率不但不能与国际对比，也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况，也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。

如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算，现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积，则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分（约20%）的非销售面积，那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。

这个计算中并不管这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。

但却对官方的政策制定产生了极大的影响，导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用，并一错再错的误导着中国的经济和民心。

大约90年代中期才有了厅的设计，并在住房商品化之后，让厅变大了。厕所也变成了卫生间，厨房也不再是转不过身来，放不下冰箱的小厨房了。

中国城市的早期建设中大多是平房，没有独立的供水、供暖、供气和厕所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展，大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区，如北京的78平方公里的旧城保护区，仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题，仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题，洗澡等问题大多只能靠热水器了。

因此中国的套均面积被政策严格控制，全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右，150平方米以上的住房则低于15%，因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。

当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，但到了1978年改革前，城镇人均居住面积下降为3.6平方米，不但没有增加和改善住房条件，反而更差了。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。

国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志，也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积，但在建设面积的房产证登记中（销售中）都包括了建筑配套面积，即公共分摊面积一栏。

1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%，1800年之后的GDP则占历史总量的95%，是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长，经济的增长又反过来推动人口向城市集中，加速了城市化的发展。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设，大多是面积极小的，无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房，如今已经不得不拆除重建了，大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所，无厨房，更不用说洗澡的设施了。

这一阶段的福利分配并不是按收入划分的，而是人人有份。按资格、年限待遇不同，但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼，只是有大房、小房面积不同之分，朝南朝北方向不同之分。

这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况，在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性，造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能，多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房，就成为一种常态。

正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为，在政府炒地之后不断加码和恶化，变成影响到市场价格的波动，因此做出了许多限制性条件的规定，以及要有一个“个人拥有第二套（含以下）住房的比例”的计算。但提出这种计算要求，并想以此来否定市场自由经济的合理性，和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病，以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。

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一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。

我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的，如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多，高达6500万-8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套，不可能有这么多的空置；二是中国的户均套数才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住？三是中国拥有第二套住房的比例很低，总量很低，全空置也没有这么多的量；四是大量的私人出租房来自于何处？连现有户数的居住都无法满足，又哪会有房用于出租呢？当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。

中国目前的租赁市场本以私房为主，却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房（廉租房等），政策中限定个人不得购买第三套私有住房后，市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了，租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策，则加速了租金的上涨，即使这样也无法满足市场中的租赁需求。