成见｜任志强：读懂中外的差别！(8)

上表的国际比较中可以看出如扣除公共分摊的面积部分，中国城镇人均拥有的住房面积与国际水平相差极大。甚至不到发达国家的50%的水平。现有的人均住房面积的统计，并不能反映真实的市场情况和真实的住房现象，更不能反映人民生活的实际情况。

八、住房空置率：

一、房价收入比：

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。

发达国家中许多人，特别是退休的老人并不住在城市，但他们的收入来源于城市，仍被计算在城市化率中。

老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差，但大多在成熟市区，并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件，因此使用方便，但取得成本极低，租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势，也因为这些住房的成本低，反而造成了租金低但回报率高的情况，也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。

中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员，大多既有购买住房的能力，也有携带家人在异地生活的能力，同时有保留原住地住房的财力，或许还有派出单位提供的住房补贴，因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。

房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。

即使是初期的商品住房，大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房，但却没有燃气、没有热水，没有洗浴设施，连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

（责任编辑：陈岚）

于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

因此长期的政策调控和密集的政令出台，都证明政府并不掌握市场的真实情况，也无法出台合理和较长期的政策，也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头，脚痛治脚的办法应对复杂的市场，结果是头病脚病都没治好，反而让全身所有的部位都出了新的毛病！

80年代改革后的标准也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

空置率是衡量现有住房使用情况的指标，空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大，但使用率低的不合理性。

至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准，但并未提高租金的回报率，那么当这种租赁市场大量出现时，中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低，变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

国际上通常不统计这个指标，没必要在一个充分市场化的条件下，提出这种计算的要求，也没有对市场产生影响的任何作用。

中国将要修改的个税法，开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了，但却未做出抵扣总额的限制，也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定，也未对非纳税地购房做出限制（集团或母公司派出异地工作的人员，许多纳税地仍在派出单位总部，而非工作地），因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。