成见｜任志强：读懂中外的差别！(4)

如果从北京市租赁市场的情况看，约有20%的住房用于出租，但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求，却只有一套住房的供给，那么如果这样计算，大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房，全国大约也是如此。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1:1.1的说法。

也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式：一是用同一定义和标准与国际统计接轨；二是能真实的反映市场的情况；三是不再以全国范围统计，而是以地方范围统计（城市统计）为主的加总方式，以更全面的反映地区和城市的情况；四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨！

大量要依赖公共厕所解决方便问题，共用一个水龙头，在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在，北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在，这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段，而非成熟阶段，同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外，旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米，实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积，则就只剩28平方米了，中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下，再扣除厨房、卫生间和门厅，居住面积就会更低了。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。

广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况，许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中，大量的人口是非城市化的收入来源，或只有部分收入来源于城市，这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。

之所以中国的住房私有化率高，和个人财产中住房比例高，并非市场化之后人民的自由选择，而是福利分房制度造成的必然结果，是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关，也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度，也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2，如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性，无论是住房投资，还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外，首先是出租回报率的合理性。

同时有些分房则是按单位职工资格，而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房，再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积，不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决，也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。

中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍，在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此，在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现；一方面是总的供给量大于1:1；一方面是许多人占有多方资源；一方面是市场供给严重不足；一方面是住房需求紧张；一方面是资源不能充分利用；一方面是住房条件无法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市，分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看，都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看，则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着，尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比，则必须会出现也许是完全相反的结论。

大约只有中国从投资炒房的角度，为控制市场的价格，而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例，贷款利率的不同，不得购买第三套住房，以及不同城市的不同限制条件。

中国的户均人口同样从80年代的人均3.89，下降到2.8左右，还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。

理清各种指标的定义与内涵，结合中国特色找出问题的所在，才能有助于更好的认识市场，并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令，让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号，掌握市场中的供求关系，合理的调整土地供给的数量和节奏，让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展，并实现人民想要的中国梦！

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有的则在福利分房之后，又购买了商品住房，或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套（含以上）住房的家庭，几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万，上海也同样，广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。

由于土地制度问题，这些户籍仍在农村的人口，无法将宅基地、承包地变成进城的资本，并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市，并从城市取得部分收入，但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地，这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房！即使短期回乡，仍需保留城市住房的条件！

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标，而是用写字楼的空置率指标与国家对比，那么可能可比性和制度条件都相差无几，只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给，要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售，造成大量积压之外，实际的在施面积中本就没有充足的供给量。

2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，最低价2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位数不到4000元/平方米，大约也与平均数相差近一倍。

也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变，但实际随着中国老龄化的出现并越加严重，年轻人并非按户籍所在地居住，独居人口疯狂增长，这个情况也许会更加严重。

但随着市场化的发展，一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积，以及供暖、供热水等生活必备条件，逐步提高了人民的生活标准。

近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家，尤其是经济发达国家，大中城市中的住房租赁需求高，大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的，日本、德国、香港、美国都是如此。政府大多只提供10-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房，机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的，有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构，以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策，以此来平衡租赁的价格，同时又保证投资者的合理回报率。

早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29，即大约等于三年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15，即大约等于7年才能完成的竣工量，或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工，这并非合理的建设周期。

四、城市化率：

因此国际上的住房私有化率的拥有者，多为中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化，则并非以收入划分，最低收入家庭的住房私有化率高达72%，且有5%左右的家庭拥有两套以上住房（如拆迁所得和双职工双单位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率为90%，两者相差并不多。