成见｜任志强：读懂中外的差别！(7)

一九四九年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外，没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房，改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后，又将大量的私有住房改为了公租式住房。

但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%，但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多，于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势，如子女入学、家庭成员的医保、退养等，都未能充分的实现城市化的条件。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间，商品化程度和数量都极低，并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化，更不能证明市场中的泡沫！

于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号，是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解，那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关，而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

从抚养率水平的提高看，这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快，则户均面积的情况也不乐观。

指每套独立计算的住房的面积，而不论这套住房中是住了一个人或几个人，是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。

住房面积通常用三种情况反映，一是人均住房面积的大小，二是户均面积的大小，三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况；二者是按城市家庭户数（即居住单位）计算的存量住房的情况；三是每套住房平均的面积，反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房，三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关，但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。

人民生活水平的提高，不仅在于有房住（棚户区也叫有房住），更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成为新时代面临的难堪。

中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但这是一个完全错误的判断。

中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

德国1960年时人口7300万人，但家庭个数为1900多万个，随着人口老龄化，到2010年全国人口增加了800多万人，增10%多为8100万人口，家庭个数则变为4100万个，增加了一倍多。且老人住大房，会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小，但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。

1、人均住房面积：在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计，因为那时大量的住房为非成套住房，没有厨房、厕所的面积，更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积，因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。

但香港则分别计算这两种情况，第一类的空置率较低，大约为8%左右，第二类的情况高，有时高达50-60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房，但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。

原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史，并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础，特别是第三产业发展是改革之后的事，是与写字楼商品化同步发展的进程，处于同一竞争的水平，有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

因为有这样大的在施量，许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大，可以满足几年的消费，担心市场无法消化并变成巨大的库存。

2、户均面积数：大部分城市并未公布这个户均面积数，尤其是中国城镇中外来人口的变化巨大。几年前公布的户均面积数为：

国际上的计算中位数收入时，则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。

中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋，同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房，导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

为什么中国城市中，特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市，写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

并且这些所谓的库存中，还有些是房子竣工了，但配套设施不齐全，如道路交通、水暖电气热的缺失等，造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

上海市最高房价为30万元/平方米，最低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且无法在市场中公开交易，这一比重也很高。

可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低，并不能满足现代已日益增长的生活消费。

一般而言1:1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

何为成套住房？一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间（含洗浴设施和厕所功能的卫生间，仅有厕所则定义为半个卫生间）、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件（冬季寒冷的地区）。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨，正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中，是指套内属于私人使用的面积，如德国是以建筑分户墙中心线计算的，美国是以户门内面积计算的等，而只有中国是含有公共分摊面积的，因此在与国际对比中会出现极大的差异。

家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭，新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

空置率可分为两类：一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况；一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况，特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1，只计算第一类情况。

中国已出现了约7500万个独居家庭，过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长，其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭，4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中，许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上，并不与父母同住，而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中，因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。

北欧独居户已达总家庭户的40%，西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右，如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高，或几年之后出现德国成倍增长的情况。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远的大于50%，变为成倍增长了！

但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策，似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭，而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求，那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗？

杨伟民退任中财办副主任之后，在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状，但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。

住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%，则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段，能基本满足生活的需求了，进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房，但这个住房是不达标的，不能满足生活需求，并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

六、户均套数

那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋，10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关，也绝不会因竣工而造成大量库存。

【摘要】

“在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中，人均35平方米是个很高的数了，但实际的情况并非如此，尤其是在国际对比中就相差更多了。”

这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标，即反映了市场化程度，也反映了家庭私有财产的分类比重。

三、房屋总市值：

但可以从分配于不同收入阶级中看出，拥有住房的比例相差不大。拥有第二套（含以上）的比例，随收入差别升级，逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化，高收入阶层拥有第二套（含以上）也并非多为了投资炒房，因此从拥有多套住房的情况看，并非因为和来自于炒房的动因，更主要与住房市场化无关！

五、住房面积：

当大量国际通用的指标体系中的数据，因中国特色而与国际无法接轨时，当这些指标被学者专家们误读错用时，当决策者无法分辨这些事实真相时，必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础，做出错误的决策和用错误的调控手段及办法，让市场出现更大的错误。

在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶尔居住和其他的略有差别，但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用，有的或许有空置和等待置换的状态（统计中未加说明）。

在不同的楼的建设中，这个分摊面积的分摊率差别巨大，如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%，即一套产权证面积为100平方米的住房，套内面积仅为70平方米，其余均为公共面积。

这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划，一次性审批的开工量都很大，但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工，也许基础是一个，但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量却与在施量不相匹配。

广州最新公布的情况中，户籍人口为911.98万人，非户籍常住人口则为967.33万人，非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%，63%为广东省之外的人口，能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成（49.3%），就读公办幼儿园的仅为2成（20.5%），约35%的劳动者未签订劳动合同，约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”，四成以上的人员无医保治疗。

当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了，因此投资的回报率也无法对抗，只能靠市场价格的变化发财了。

如中国三、四线城市的棚改就是这种情况，虽然有住房，但住房条件极差，非成套率高，危旧破严重，已到了非改不可的阶段。

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关，也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。

但中国的户籍人口城镇化率仅为42%，低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到，远低于发达地区的水平。

公私合营和人民公社的阶段，在农村取消私家厨房，改为大食堂的同时，城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼，这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家，认为这是一种市场化程度高的标志，并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动，其中约3亿多人进入了各类城市长期生活，1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。

同样80年代之后，不断增长的福利分房，也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了，更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。

如大家最关心的库存量，是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的，中国是用当年的未销售库存量来表示的，因此香港计算的是套数，中国计算的是建筑面积。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ，只兼顾社会的中位以下水平。

但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系，即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中，销售量总是远远大于竣工量的。

如争议较大的是中国在建工程的总量很大，开发商在施面积高达70多亿平方米，与每年的竣工量和销售量不成比例。

中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。

住房福利分配终止之前，几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外，无其他水源。当洗衣机、热水器出现时，大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小，以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房，反倒放在客厅或卧室，成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

香港人多地少，住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了，但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高，中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平，但与经济发达国家相比则差距巨大。

市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的，因此土地的供给量控制会引发天价土地，而房价又是本应由市场中的供求双方决定的，却被政府用公权力干预变成了政府审批定价，市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了，并不能真实反映市场中的供求关系。

如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米，但在施面积为70多亿平方米，那么这些在施面积用70÷16=4.37，要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工，那市场岂不是会有大量的积压？

根据中国统计局和住建部公布的两个数据看，中国城镇的住宅总量约为220亿平方米—245亿平方米。97年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米，非商品房约占70%的住房总量，其中包括拆迁房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算，并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算，其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素，高算总值不超过150万亿元，合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分，则会估值更低！

住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量，也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系，也反映住房水平和居住条件的改善。

延伸阅读：

但在中国这个指标与市场化程度无关，与家庭财产分布有关。

五十多年的福利分房，特别是80-90年代的快速建设的福利分房，从还建开发走向开发建设，从用指标的委托代建到用指标的购买方式，有土地的合建方式进行了大量分配。直到二十一世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计，中国的房地产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿人民币的4倍，随后又测算称，已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元，还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比，认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。

限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步，一是福利分房的不计入购房之中，如再购买两套也是多购了许多；二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之，中国拥有二套或以上住房并非因市场化，也不能证明大量炒房行为的情况。

中国现有的住房成套率水平大约在75%左右（不含农村的住房），约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准，其中大多数只有半个卫生间，即只有厕所，而无洗浴设施，更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上，没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

这种两地双居住房的特殊情况，大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。

直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下，为尽可能的减少建设成本，增加居住面积，因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积，不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积，因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时，住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了，更不用说有洗浴条件了。

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