成见｜任志强：读懂中外的差别！

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意，忽略了产生这些名词背景的原因，因此在社会中造成了极大的误解和错判。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房，造成大量危旧房和棚改区的出现，造成了极大的浪费，今天难道还要继续重复的走这样的老路，再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗？

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中国的这个指标无法与国际的指标对比，也并非在同一水平上。

中国自97年开始实行住房商品化、市场化之后，开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右(扣除开发商建设的非商品房套数，如经济适用房、限价房、安置房等)，不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分，那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时，中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

而非户籍人口的城市化，则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中，绝大多数人的生活保障与收入来源，还依赖于农村，仍离不开承包地、宅基地，更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住，而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中，人均35平方米是个很高的数了，但实际的情况并非如此，尤其是在国际对比中就相差更多了。

正是因为这种政府分配住房的制度背景，因此在确定工资、劳动报酬收入中，剥离了住房购买和支出的因素，降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分，也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产，后生活”的政治主张，重在投入经济而极少投入住房。

如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积，就可知这个差距更大了。

3、套均面积：

市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史，却只有二十年市场化的时间，大量的住房是低价转成个人资产的住房，是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格，尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。

当中央政府试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。

二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口，在异地投资或工作时，包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作，都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房，在集团或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个，其中平均房价超过2万元的城市9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。

虽然中国有巨大的在施面积总量，但从已预售的情况看，并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存，反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市，无论是从土地供给，从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下，让房价下跌而不上涨。

异地工作的情况和派出工作的情况并非少数，仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员，那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房，50%会租用住房，不管何种方式大约都会占用多重资源，并会在几地之间流动，形成一地居住时，另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月，且无法将空置的住房用于出租。

充分市场经济的条件下，大多土地是私有的，住房交易是自由的，财富拥有的权利和拥有资产的存在形态，以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富，你是否是合法取得的收入或创造的财富，你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务，你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用，都是你自己的权利，合法取得和依法纳税则是必要条件。

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九、租金回报率：

但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。

国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。

但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算，同样的租金收入，大约也要数年（7-10年）才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼，也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看，商业与写字楼的库存约等于一年的销售量，但其中许多的领取了销售证，列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了，却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅，则不到当年销售量的50%，从数量上看并非是严重和可怕的库存。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法，实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房，也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房（还包括单位机构以商品房价格购买后，实物分配的大量住房）。房改房的低价购置，将住房转移变为私人财富，是对历史低工资的一种补偿，而非市场化形成的结果。

但在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。

旧城危改之后，许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠，因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前，都靠拆迁改善居住条件。

仅从三、四线城市大量的棚改就可以得出结论，这些大量的存量住房的条件极差，危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值，连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴，支持拆除重建，就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外，还有590个城市和众多的县镇，其住房情况仍有待改善。