2018要突破100万间长租公寓，挑战世界第一！自如到底凭什么？

　　自如的产品，不管是整栋还是分散。后台的维修、保洁服务、供应链、IT系统，全都是共享的。

　　三、难度大的服务，要舍得投入

　　2、干净。当时市场上没有大的保洁公司，为了这个目标自如自建了保洁团队。

　　因为自如的App找房也比较方便，房源都真实，口碑不断的累积，就有今天的效果。

　　所以，上述的5种服务，自如都是和供应商协作来做，但是自如介入管理很深，会制定人员的培训标准、系统标准，并对上岗服务人员的资格进行认证。

　　3、自如怎么打造租赁产品？ 自如目前已经有适合所有客户的“全生命周期”的产品线。

　　1、自如对长租公寓发展的总体判断：10年内市场会从2万亿扩大到5万亿，所有长租公寓企业在发展路上都要过三关。

　　卖房是签合同后服务就基本结束了，而租房的服务从签合约那一刻才刚刚开始。

　　上面是宽敞明亮的公区。此外还有专业的社区活动，管家服务，提供24小时安保和快递收取服务，并定期组织节日主题活动。

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　　第一关：品质关

　　管好10套一样的房的品质是容易的，可是1000套、1万套、10万套，还有好多种类、全国各地、各种区别，还要品质好，就很难。

　　自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，而自如则希望占领整个市场的20%，在某些重点城市做到30%。

　　三大难题如下图所示。

　　2万人的服务团队

　　垃圾桶、晾衣架，本身需求强度、个性化需求强度都很高，用户就自己买。

　　乳胶漆涂刷严格按照一底两面的工艺标准执行，墙面腻子砂纸打磨完成后涂刷一遍底漆用以封闭基层，底漆干燥后涂刷两遍面漆，第二遍面漆在第一遍面漆干燥后涂刷;

　　每个产品都是新生事物，怎么制定第一版产品标准呢？

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　　二、不要过于重视新增房源，供应还是以存量为主

　　下图是一个室内的标准空间，它只有 8 平米，却有独立的卫生间，超大的衣柜。

　　日前，明源君在北京对话了自如CEO熊林，他毫无保留地讲述了自如的成功经验。下面分四个方面来进行讲述：

　　租赁市场会有5万亿

　　1、价格在2000块以上，相对高档;

　　但是，中国未来租赁市场的供应，还是以存量为主，为什么呢？因为中国最好的地段、离地铁最近的地方，已经全部建上房子了。

　　一、最好在一二线，不能去四五线

　　自如特别强调，在线上平台越来越重要的今天，线上的展示和服务是产品标准的一部分。

　　3、模式突破常规：一般人觉得不该做的它都做了

　　谁能解决中国长租公寓领域的三大难题，谁就能拥有市场。

　　和人们印象中的公寓最不一样的自如产品，恐怕要数Meeta自如寓和自如豪宅。

　　自如认为，未来中国长租公寓的格局会是专业分工合作的局面，最终形成四种专业环节。如下图所示：

　　当然，每个区域内，管理的房子是越多越好，密度越大越好，这样可以降低运营成本。

　　长租也可以有豪宅!

　　1、在客户看来，分散和整栋没有区别

　　其次则要考虑具体的场景。

　　10万间是一个运营的门槛，因为10万间已经超越了你用传统的手工管理方式能去解决的极限，如果处理不好将导致效率的降低、和对市场变化反馈的滞后。

　　5、关注客群的变化，不断丰富产品线引领客户需求

　　目前，全国用于出租的房屋是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万，总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的服务性消费，整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会到5万亿。

　　管家进出租房门不穿鞋套，会影响业务总监的晋升。

　　下面这些细节，是自如迭代之后的一些产品标准，大家可以看下细致程度：

　　二、打造产品关键在于人性化和细节

　　自如的目标，是希望在一个区域内，市场份额能做到30%。所以自如在进入一个市场之前，就要考虑密度的可能性。

　　长租前面的决策时间足够长，租房入住一般要花一周的时间，而出租房子等待也要花一两周时间。如果提前一两周配好被套床单，有发霉的可能，不如让客人自己去配。

　　【天极网IT新闻频道】自如绝对是中国长租公寓界的异数!这表现在三个方面：

　　许多人都认为，有5000个客户，就可以提供增值服务，依靠规模效应，赚租金以外的钱啦。

　　半年以后，房子租不动了，熊林去一些空房现场看，发现一个三居室空出来的那一间窗台摆了十双鞋子……空房间被占用的情况很多，是基础产品品质出了问题……

　　2、从面积来看：从按天出租的床位、8平方的公寓，到几百平的豪宅，自如平台上都有!

　　长租公寓是集大成的产品，里面有家具、家电、宽带等等，哪个方面有硬伤都不行，会招来无尽的投诉。

　　未来，租赁企业会分为四类

　　这个自如寓还有屋顶花园，超大读书空间，漂亮的健身房、智能洗衣间。甚至还设有宠物专门活动场地，成为第一家可以养宠物的自如寓。如下图所示：

　　4、自如怎么做服务？服务是长租公寓行业最难的事情，比产品的挑战大多了……

　　在一个小区内把服务做好，已经签约的业主就会愿意推荐你，就会越来越多人找你。

　　自如认为，长租公寓虽然看起来是新兴事物，但是可以参照相关行业，比如酒店行业、清洁行业、家具行业，等等。

　　自如在迅速扩张中。在北京建立的标准，如何推广到别的城市去？供应商跟不上怎么办？

　　保洁要做到玻璃45度斜视无掌印、无水渍、无浮灰。

　　拿对房，要考虑的核心因素是3个：

　　而自如统一做的事情，最终落实到几百项验收标准……

　　那么，自如是如何把产品标准化的呢？我们先来看看自如现在的产品：

　　可有互联网基因的自如在有50万间房的时候，才做了第一个增值服务“自如优品”。

　　有一段时间交租率不高，自如就做活动，提出：同一套房里的租客按时交租一段时间，就给该套房添置一个微波炉，结果就有很多租客主动去牵头催收合租伙伴，交租率很快就提高了。

　　其实这个问题可以这样思考：当一个小区里分散式的房源达到200套的时候，他不管本质还是外在，就是个整栋。

　　公寓的客户，他并不在意公寓是整栋还是分散，他是根据他自己的功能需求来进行选择。

　　自如认为，运营能力是一个整体，是逐渐形成的，不可能通过挖人和抄袭别人的制度获得。要降低运营成本，可以从以下四个方面着手：

　　比如自如在维修系统里面接到很多客户反馈，说某个产品的床角太硬了，会磕着脚，就会尽量的去更改那个地方的设计。

　　怎样就可以了？团队觉得“我实在不能做得更好”了，就可以推出去检验，之前则应该花足够多的时间去打磨和思考。

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　　比如，你的供应链是不是一年能提供30万张高质量同标准的床垫？你后台的IT系统，能不能同时管理50万间房子而不崩溃？

　　短租就住一晚上，几乎每天都有新客人入住，床单被套肯定要配。

　　一方面，随着房价上涨，大城市购房者的平均年龄开始上升，北京已经上升到34岁。

　　自如现在只和业主签约，一般不和二房东签约，这样可以避免法律风险。

　　所有服务里，难度最大的，应该是“家修”服务。

　　此外，自如会进行充分的调研，做大量的意向客户访谈，然后自己团队进行头脑风暴。

　　大规模的运营服务，过去基本没有行业积累!之前许多黑中介和二房东，可以让一个客户在一年之内解约3到6次，因为每解约一次就可以收取一次违约金。

　　面对这3大难题，所有的长租公寓企业，在发展路上，都需要过三关：

　　自如认为，分散和集中没有本质区别。这个问题可以从2个角度来说：

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　　家乡在四五线的都知道，那里没有租房难的问题。既然那里供需不失衡，也就不是未来发展的重点。未来发展的重点一定是一二线。

　　自如的保洁团队，目前已经有超过3000 人的保洁阿姨，她们使用着凯驰高温蒸汽机、PM2.5 螨虫检测仪等高大上的工具。

　　上面说到中国没有像欧洲、日本、美国一样一开始就建设大量的租赁型的物业。

　　其中，自如准备做开发商、运营商，和服务配套的平台。在做好产品开发的同时，力争通过科技的投入，提升整个公寓行业的运营水平。

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　　签约时间如果很短，房子本身的条件就要好，改造成本要低。

　　总的来说，越高端越要个性化。

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　　熊林总(右)和明源地产研究院主编王恒嘉对话后合影

　　四、服务是最好的拓展房源的手段

　　2、规模惊人：大部分长租公寓还在“试水”，可是自如快成为世界第一了

　　4、提高供应链的协作效率。

　　所以，租赁市场的规模还会扩大。

　　日本大东建托是目前世界上规模最大的公寓管理公司，管理房屋97.8万间。中国大部分长租公寓品牌管理的公寓不超过5万，可自如2018年上半年管理的公寓已经超过70万间，他们今年的目标是突破100万间!

　　七、无差别拿房，标准化改造

　　自如认为，要做好运营，硬实力和软实力都不可或缺，硬实力建服务系统，软实力培养服务的心态。

　　1、提高人员的专业水平。

　　2、从自如的管理和服务实践来看，整栋和分散可以共享

　　而租金上涨水平跟工资上涨速度有关，如果未来几年大家对自己的收入上涨有预期，租金就可能上涨。