摘要:最近有学者做了一个研究，对比了北京和上海，结论是最幸福的一个城区是静安区，静安区其实是比较密的。城市竞争的核心竞争力是什么？是空间集聚能够带来高度的社会分工，因为有了分工，我们就专业人做专业事，所以
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最近有学者做了一个研究，对比了北京和上海，结论是最幸福的一个城区是静安区，静安区其实是比较密的。城市竞争的核心竞争力是什么？是空间集聚能够带来高度的社会分工，因为有了分工，我们就专业人做专业事，所以我们的生产效率，创造的价值会大大的提升。 第三，重庆未来是否能成为中心城市？我觉得要大家变得越来越聪明，这才行。第一个房地产是否后半程？我认为不是，我们现在仍然在享受黄金时代。另外一个看看大城市，我们国家一直坚持大中小城市协调发展。看看美国这些国家百万以上人口的占比，大城市率指百万以上城市的人口占国家人口的比重。我们国家大城市率为23.8%，约为日本的1/3，美国的1/2。所以我们如果从这个意义上来讲，可以看到我们的趋势。人口进一步向大城市聚集，是一个比较常见的趋势和现象。
所以我们要包容，要让我们的脑袋聪明起来这才重要，要让更多的聪明脑袋来重庆，是重庆发展的关键。总结一下： 我认为对于我国城市发展，重中之重的规律就是城镇化的规律。城镇化就是讲一个国家要发展，人口一定要向城市集聚。其中一个基本规律就是一个国家城镇化水平大于30%之后，会加速达到70%，之后会进入相对平稳的阶段。 显而易见城镇化会拉动我们对住房的需求，也会促进我们这个产业兴旺发达。2017年的时候，我们的城市化率58%，这个不是户籍城镇化率，是常住的概念。所以，房地产业现在是不是下半场这个不好说。 可以非常明显地看到，其实我们城市化的路还非常长，相当于工业化来说，中国的城市化是滞后的。如果说前三十年靠中国的制造，中国成为全世界的工厂，那下一个阶段，中国城市化，尤其是中国城市大都市化会给我们带来新一轮的动力。过去，我们的经济发展是资源依赖性，那个时候提城镇化是可以的。但是现在到了服务业驱动，创新驱动的时候，最重要的是人才依赖，所以这个时候都市化或者大都市化就会成为主要的趋势。 城市人口的素质非常重要。美国的底特律大家知道，它的别墅曾经一美元都没有人买。前些年，很多人对我讲，纽约为什么发展的好，因为纽约是金融中心，底特律为什么会垮掉，是因为美国的制造业转移到其他国家。 大道至简，大道理其实是一些基本的、简单易懂的道理。过去讲房地产的时候讲到拐点、价格、趋势，更多的视角是从时间序列的角度去讲，但是实际上空间对房价的影响是非常明显的。我们必须要把市场放在时空的概念中去思考才会更加完整。所以今天想从时间和空间的角度，来探讨三个看似很简单的问题。 诺贝尔经济学家的著作中，有一本吉尔布雷思写的《丰裕社会》。其中就讲到，指出“如果空气脏得难以呼吸，水污染得难以饮用，道路混乱，学校差得让学生不愿上学……，那么这样的GDP增长毫无意义”。这本书的观点对我们当前很有启发的意义。首先是时代背景的问题，十九大有精确的论述，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。总结起来看当前我们的时代和社会有几个明显的大的转变。物质供应从短缺到丰裕，但是我们自己的精神层面并没有丰裕起来。经过改革开放近四十年，我们已经度过了物资短缺的时代。物资短缺到物资丰裕，但是我们的思想上或者习惯上仍然具有精神丰裕的特征。举个例子，无论是在重庆还是北京，每次登机之前很长的时间，大家都会排队，潜台词说排队很重要，其实这是一个伪命题，因为飞机上总是有地方可以坐的。 我们看西方发达国家，讲美国、日本，你可以看到其实他们的城市化比例都相当高，大多数国家在80%。人一定要向城市集中的，这个规律的存在支撑了我们房价的刚性需求。正是因为城镇化化的推动，每年我国新建建筑达20亿平方米，这意味着世界40%的建筑量发生在大陆，42%的水泥和36%的钢材消耗在大陆，世界上每年需要的塔吊及16000台中有10000台在大陆工作。 城镇化过程从原来的城镇化朝都市化或者大都市化的转变，是我们产业新的一轮驱动的力量。这其实是一个非常重大的战略性问题。中国的城镇化在理论界走过了漫长的路。在改革之初很多人认为发展乡镇，发展乡镇企业是可以支持中国经济发展的未来，后来长期坚持大中小城市协调发展，特别强调，我们要限制大城市，要帮助或者促进中小城市的发展。 在这个意义上讲，其实我们是需要大城市。在城市发展里面，有个Zipf法则（Zipf法则由美国研究员George Zipf提出，城市人口与其在国家的规模排名成反比）人口排在第一的城市是人口排在第二城市的两倍，是第三个的3倍。如果从这个意义上来讲，我们的城市显而易见一二线城市仍然存在巨大的增长空间，包括上海北京重庆深圳等等。我们还需要进一步集聚。 城镇化到75%可能是我们将来一个比较稳定的水平。按照每年的城镇化率增加1%的速度，城市人口要增加1300-1500万，每人平均30平方米，购置新房4.5亿平方米。城市居民如果有10%改善住房需求，每人40平米，又是2.5亿平方米的需求。根据国家统计局的数据，从商品房竣工面积这一栏看，从2000年到2016年竣工平均每年只有5个多亿平方米，如果房地产坚持市场导向，如果我们坚持城镇化的取向，如果这个数据是对的，其实我们的房子是不够的，平均下来我们每年竣工只有5点几个亿。 学过地理学的都知道我国有一个著名的漠河腾冲线，94%的人口居住在42.9%的东南部地区，意味着中国人口的绝大多数在东南部。十九大确定的城镇群为主的发展战略，在国务院的城镇规划当中，确定打造20个城市群。从国家战略上来讲，重点要建设长三角、珠三角、京津冀、长江中游，最后一个成渝城市群。其实大都市化如果是一个不可逆转的，你会明显看到人口在大城市。在这个过程当中，到底需要多少个城市群。日本有3个，大东京地区那么小的面积，GDP超过了1/3，人口超过1/3。 第一问题，房地产是否后半程？房地产是不是已经过了黄金时代，这是第一个问题。
所以这个时代的特征，尤其要注意精神方面的建设。在这个意义上，我们从改革开放前四十年注意让大家一起富裕来，注重经济增长的效率和速度，现在要过渡到更加关注公平。发展质量上来讲，要从数量规模到质量。 考虑的第二个问题，我们的城市现在是不是很密？大家可能觉得重庆特别堵车，特别密，但是不密可能就不叫城市了。美国的经济密度图，每平方公里的面积上生产的经济产出的比重。纽约、洛杉矶、芝加哥每平方公里上的产出较高，现在的大部分产出都是在城市发生的。日本三大都市圈：东京、大阪、名古屋每平方公里上的产出非常高，产业的聚集度非常高。从经济密度上，看看这个数字，我们和不要跟纽约比，就算跟东京比，北京上海现在每平方公里的产出，仍然有相当大的差距。大概是新加坡的1/3，纽约的1/6。我们的国土，我们的大城市还有相当大的增长空间，所以不要简单认为城市很密。 2015的中央城市工作会，反复强调城市发展一定要尊重城市发展的规律。 因此，下一步房地产业产品关注的热点，一定是品质要高。 (责任编辑：admin) |
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