香港一项目楼书多达334页 宣传失实被罚500万(2)

巨细靡遗的数据要求，使得售楼说明书信息量极大。逸珑湾二期的售楼说明书以南方都市报版面同样大小的纸张，内容多达334页。按照《一手住宅物业销售条例》规定，售楼说明书需在紧接该项目的出售日期前最少七日内向公众发布，而有关价单和销售安排，也应该在出售日期前最少三日内发布。

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户型

空间利用极致，室内通道仅容1人通行

与日本类似，置身于地域狭小的香港，开发商同样极为重视空间利用，不惜在户型设计的每个角落都传达这一信号。前述岚山18平方米的微型公寓，作为香港商品房有史以来最小的单位，便是这种理念的代表作。新世界发展有限公司战略发展和客户服务部总经理郑静如也表示，该公司未来有类似的开发计划。

本次探访的三个项目尽管囊括了刚需、改善型和准豪宅产品，但其空间利用的理念都颇为一致。具体而言，各项目示范单位的厨房中，推拉式的集纳空间和嵌入式的冰箱、烤箱、微波炉，都为逼仄的空间留出了余地；无论是何种户型，其室内过道基本都设计为90厘米宽，仅容一人通行；逸珑湾上千平方英尺的豪宅单位，其主卧室在放下1.8米宽、2米长的床之后离墙面仅余20厘米，各项目除主卧外，几乎都只能放下一张1米宽的高低床。

然而在客厅和洗手间方面，香港人却非常舍得给予空间。三个项目中，客厅普遍设计为长条形，甚至需要2台空调。而岚山69平方米的户型即配有三个洗手间，其中两个设有浴缸；逸珑湾仅有1米宽可放置吊床的隔间，同样配有一个1平方米左右的迷你洗手间。据现场销售人员介绍，香港市民日常通常需要雇佣用人，又希望在使用洗手间上主佣分离，为了照顾这一生活习惯发展商在设计时就通常会加以考量。

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定价

一手价低过二手价，倒逼二手房降价

去年2月，香港政府将物业印花税提升一倍，主要针对购买第二套房的买家，购买200万港元以上住宅时，印花税率由2.25%加至4.5%。而如果物业在持有期6个月或以内转手，则需缴纳税率为20%的额外印花税；超过6个月但在12个月或以内，税率为15%；超过12个月但在36个月或以内，税率为10%。

这个复杂而高额的税种，就是被香港业内称为“辣招”的双印花税。而为了适应这一冲击，不少开发商都选择了降价“赠税”。逸珑湾二期在推出时便打出19.5% 的折扣，而G rand A ustin也承诺买家在约定期内付款可以享受18.5%-19.5%的折扣，基本抵消了印花税。

由于逸珑湾以贴近甚至低于同区部分二手价开售，导致新界东二手，尤其三房以上换楼客源将被冻结，二手业主需将叫价下调5%-10%才可能较快出售。

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按揭

部分开发商提供二次按揭帮买家减压

以香港现行的信贷制度，业主自住住宅物业购买过程中，在买卖金额超过1000万港元时，港人可贷款五成，而非港人只能贷款四成；少于700万时港人则可贷款七成，非港人可贷款六成。这对于购买动辄千万的香港物业的内地买家而言，资金受到一定限制。

而为了鼓励内地买家入手，信合地产目前推出了二次按揭政策。据信和地产营业部联席董事田兆源介绍，在银行贷款的基础上，信合地产还可另外提供20%(利率为5%)的二次按揭，无需抵押，前两年免供免息。

从媒体报道来看，自去年开始，香港一手房市场开发商提供优惠及二次按揭计划以减少购房者入市的初始成本，已经成为通行做法。

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优惠

120天内付清款享18 .5%-19 .5%优惠

在付款环节，香港现在分为“建筑期付款”和“实时供款”两种。建筑期付款是买家在成交前数次定金付款，共占楼价约30%，待成交时再缴付余款；实时供款则是买家向银行申请按揭，签署正式买卖合约后已开始供款。

而为了鼓励购房者早付款，开发商提供了更大幅度的优惠政策。据G randA ustin的工作人员介绍，若客户在售楼处签署临时买卖合约当天缴付楼价的5%作为临时定金，且在指定律师楼签署正式买卖合约的当日缴付5%，此后30天内再缴纳5%，最后在120天内缴纳剩余85%签订转让契约(总房价余款)，则客户可以享受18 .5%-19.5%的总价优惠。

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登记

交易24小时内须在“销售监管网”上登记

按照《一手住宅物业销售条例》要求，香港现在每个项目的成交情况，都必须在交易完成后的24小时内在一手住宅物业销售资讯网(http：//w w w .srpa.gov.hk)登记，披露交易详情。

目前，该网站除了可以查询各项目的面积价格等销售信息和成交记录外，还时常更新买家须知，并公告提醒购房者最新出现在购房过程中容易忽略的问题。

(南方都市报)