香港一项目楼书多达334页 宣传失实被罚500万

“地段，地段，还是地段。”这一出自李嘉诚之口的经典论断，如今仍然是内地开发商言谈中的圭臬，可见香港房地产的理念对内地影响有多么深远。

在内地房地产起步初期，香港房地产的模式始终被视为内地的范本。从土地出让制度、楼花预售制度、贷款按揭制度，到项目产品的外观、园林、会所，再到营销模式、物业管理、中介代理，内地如今这一整套房地产运作的规则几乎都是向香港学习而来。

然而，在过去房子不愁卖的内地楼市黄金十年当中，以]、新鸿基、恒基兆业、]四家领衔的香港房企，在生产和销售环节也将更多重心放在数量的积累上，与香港的交流急剧减少。

于是，当楼市“下半场”哨声吹响的时候，我们再扭头看一看，同样是被一轮行政手段调控过的香港楼市，已经在逐渐适应“辣招”之后明显回暖，并通过去年4月29日正式实施的《一手住宅物业销售条例》再次规范了销售过程。

百尺竿头，更进一步。如今香港是怎么卖房的？又有哪些细节会让内地开发商和购房者感觉到新鲜呢？近期入市的长江实业岚山一期以其18平方米的微型公寓产品在内地变得沸沸扬扬，南都记者顺势前往探访，同期还一并走访了信和地产逸珑湾二期和新世界G randA ustin两个项目。

果然，惊讶从第一秒就开始了。

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展示

项目在购物中心展示且按1：1打造

在赴港探访的地铁上，长江实业开发的岚山一期和信和地产开发的逸珑湾二期都从视野里掠过，但南都记者却被香港同事告知，由于几个项目还是预售，其展示中心并不在项目现场，而是都设在购物中心当中。

岚山设在红磡的都会商场，逸珑湾设在奥海城，G randA ustin则设在海港城。由于展示的示范单位是租用商场空间打造，通常在销售期后都会完全撤除，成本投入颇高。香港房企也往往将展示中心设在本公司或合作开发的商场之中以降低开销。这样做的另一个好处在于，购物中心愿意投入更多的广告空间引导人流前往参观，侧面也可以为商场增加更多的消费。

在展示中心，各项目的示范单位在窗台、空调机房、露台、工作平台及阳台等方面，必须和项目相同，其尺寸也必须一比一完整打造；天花板、内部间隔和装置、装修物料、设备等也必须完全一样。如果实在受制于购物中心本身的构造而无法保证，也必须要在示范单位的显眼处贴出告示。值得一提的是，参观者可以任意对示范单位进行量度和拍照。

美联物业深港互动专组总经理潘志伟解释，这样的做法在全港通行，一方面是香港未建成的物业基于安全考虑，不允许没有批准的人士进入，所以不能实地看楼，另一方面则是在市区展示的话方便公众参观，同时部分开发商也会设有专车前往项目实地进行周边考察。

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推广

宣传资料基本使用实景照片

进入展示中心之前，参观者往往已经突破了数十位分布在商场各个角落的中介人员“围追堵截”，手头自然也拿到了不少项目宣传资料。南都记者发现，即使是预售， 其宣传资料也尽可能使用实景照片，鸟瞰图片更是必不可少，而在图片下方开发商还详尽地描述了相片拍摄的时间地点，并声明其可能经过电脑后期修饰处理，建议买家实地考察。而在使用效果图时，则需要注明“本广告/宣传资料内载列的相片、图像、绘图或素描显示纯属画家对有关发展项目之想象。有关相片、图像、绘图或素描并非按照比例绘画或可能经过计算机修饰处理”。

这一动作来自于《一手住宅物业销售条例》的规定，若开发商做出了失实描述而对购房者进行了误导和欺骗，最高将受到罚款500万港元以及监禁7年的刑罚。

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面积

销售只谈套内实用面积

在销售人员的介绍中，南都记者注意到，他们口中的面积指的都是”实用面积“，完全摒弃了建筑面积和实用率的概念，而现在谈及的价格，其计算也是按套内实用面积进行。以最近炙手可热的岚山小户型来举例，其最小的单位是177-195平方英尺，价格在10100-11000港元/平方英尺之间，换算过来是16.44-18.11平方米，总价人民币151万-164万元，以此计算其单价8.6万-9.2万元/平方米。而实际上，这里计算的都是套内面积，以香港平均约75%的高层实用率来计算，该户型的建筑面积为21-24平方米，也就是说，按照内地目前的计价标准，岚山18平方米小户型的单价应该在6.8万-7.2万元。

据逸珑湾的工作人员介绍，这一做法也是在去年4月底新条例实施以来做出的改变，除套内面积，突出物业本体之外的露台、工作平台和阳台都不算入其中，也就是内地概念中的赠送面积。

不过，香港中原研究部董事黄良升提醒，在《一手住宅物业销售条例》中，实用面积指的是楼面面积，其量度方法是从围封该物业及露台、工作平台或阳台的围封墙外部开始量度；如果墙面是两套房子共用的间隔，则从墙壁中间开始量度。在这个定义下，实用面积=建筑面积-公摊面积-阳台面积，比内地多算了墙体水平投影面积。

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标注

户型图及价单均注明平方英尺和平方米

此次探访中南都记者也发现，自2012年开始分批落地的“双印花税”已经逐渐被香港楼市各方适应。即使该“辣招”针对非港人士和外来资金，但内地购房客依然是香港项目极为重视的目标群体。

近两个月开盘的项目中，逸珑湾的内地购房者比例由初期的1%-2%上升到目前的5%-8%，信和地产也有心进一步挖掘内地市场；由于地处广深港高铁终点站西九站附近，G randA ustin的内地客比例更是高达25%左右。

正是在这一背景的驱动下，《一手住宅物业销售条例》规定，开发商必须提交报备并公开的价单上，需要列出以实用面积计的该物业每平方英尺及每平方米售价；在示范单位看到的户型图上，同样有以平方米作为单位的数据，让内地购房者一目了然。此外，在G randA ustin的展示中心各区域，还配有录制好的普通话语音介绍。

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楼书

一本售楼说明书多达334页

通常内地楼盘在推售过程中，会制作印刷装帧精美的楼书和相关宣传资料赠送给购房者。香港除此之外还要求房企向购房者提供售楼说明书。

该类售楼说明书需要包含项目的基础数据、卖方及有参与发展项目的其他各方的数据和关系、物业管理，还要有项目的所在位置、鸟瞰图片、分区计划大纲图、布局图、楼面平面图、户型面积图等，以及临时买卖合约、公契、批地文件等信息摘要。此外，项目建筑物的横截面图、立面图、公用设施资料和地税、服务协议等数据也需要涵盖在内。