卢俊:以史为鉴，房地产本来就没有绝对的公平

聊房地产，好多人都会带情绪说话，比如限购如何的傻啊，比如房地产变成计划经济啊，比如房价被人为炒作啊之类的。

分析问题一直停留在点上，所以每个人说的都是没有问题的，因为各种假设得不到验证，各种可能也仅仅只是可能。

今天和大家分享一段时间的房地产，这一段时间里出现的情况可能是不少YY者幻想的场景：土地可以随意买卖，绝对的市场经济化。在这样氛围的房地产，到底是怎么一个走势？

可能这样看，大家会更多一点感触。

这段时间来自南北宋时期。

大家知道，中国历史上就是一个土地高度集权的一个国家，所有的土地资源都属于皇帝，普天之下莫非王土这句话就是这么一个道理。

但是有一个朝代却很例外，这就是宋朝，这是唯一一个大面积实现土地私有化的一个朝代。

当然宋朝也不是傻，放着这块蛋糕不要，当初也是一个权衡的效果。

宋太祖赵匡胤上台后，在总结唐朝覆亡的教训，最后觉得地方长官的军事太强了，所以就把当时开国将领的兵权都拿回去了，著名的典故杯酒释兵权就是这个时候出来的。

当然你知道，拿走兵权的都是开国将领啊，不给点好处这些老家伙肯定会造反的，所以当时宋太祖作为补偿，就对这些官员所管辖区域的土地采取睁一只眼闭一只眼的态度。

没有了兵权，但有了土地权，所以中国官场第一次出现了轻权但是爱财的这么一条道路。

这些官员们就开始贩卖脚下的土地，土地资源第一次在中国历史上自由程度的流通。

土地是一个城市一个国家发展的根本，如果这一块可以自由流通，那么对经济的带动可以说是空前的，特别是宋当时还出台了各种激烈政策，对于未开垦的土地谁开垦就归谁，这样的利好极大的带动了经济发展，所以这么一次权宜之计，某种程度上将宋朝推上历史舞台的巅峰。

给大家举几个例子就可以想象出当初的盛况：

首先是城市化的情况

土地可以买卖就有价值对标，越好的地段就越贵，越贵的地方就越多的吸引人来，基于此，宋朝的首都汴京也就是现在的开封，毫不夸张的说，成为了全球超级大城市。

北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里；南宋年间，人口密度约为21000，后期甚至可能达到35000。今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京与广州市区的人口密度为13000，北京约为14000。换言之，宋代开封的人口密度居然超过了今天大部分的国际大都市。

这段时间宋朝的城市化率达到22%，高于之前的唐朝，当然也高于之后的清朝，中国建国初期的城市化率也只有10%左右。

世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达百里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。

而清明上河图就是当初描绘北宋风俗的长卷。

我们放大某一个小片段都可以看到一片的熙熙攘攘，可以见得当时的人声鼎旺。

如此的密集，必然催生出房地产这个行业。

当时的开封，出现严重的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高，一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。

这样的价格，放在北上广深也是城市最顶级住宅标准了。

因为房地产的疯狂，衍生出了大量的产业链。

所有人都聚集在汴京，大家都来买，所以当时就有了开发商这个名称，拥有土地的都选择自己盖房子然后用来出租。

所以土地交易慢慢的变成房地产开发。如徽宗朝的宰相何执中，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。

当然这里面还有一个有趣的段子，是说关于房地产炒作的。

真宗朝的宰相丁谓，他在汴京冰柜街购置了一块地皮，冰柜街地势低洼，经常积水，同僚都笑他傻。

但是这个老兄想了一招，索性在这个基地里挖了一个大水池用来蓄水，然后挖出来的土有可以用来盖房子，再给大水池架了一座桥，然后因为是宰相给这个桥通衙役，然后这个地方就变得名正言顺。从此这条路这个桥就变成汴京最热闹的地方。

你看这家伙做房地产，钱和权都用的多好，一点都不输现在。

然后对外出租的房子有了，租赁市场也红火了。

基本上在汴京，只要你有房子对外出租，那么你就是衣食无忧了，其他什么都不用做了。

司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”。

北宋灭亡后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。

之所以说宋朝是相对市场化的朝代，很多东西都是在有需求的前提下开始孵化出来，比如有租赁市场的需求，后来就设立了一个部门叫：店宅务。

功能有三：

一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入。

二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业。 

三是为城市的中低收入者提供基本住房。

这个思路其实挺好的，调节了市场需求，增加的收入也可以缓解市场矛盾。

1017年，汴京店宅务辖下有23300间公租屋；1025年，数目又增加到26100间。

怎么样，是不是觉得很牛逼的样子，房地产原来市场化流通可以带来这么多好处，城市化快速推进，城市藏富于民，百姓安居乐业。

而有一个数据是最直接可以证明。

宋朝是中国古代历史上商品经济、文化教育、科学创新高度繁荣的时代，北宋咸平三年（1000年）中国GDP总量为265.5亿美元，占世界经济总量的22.7%，人均GDP为450美元，超过当时西欧的400美元。

宋朝民间的富庶与社会经济的繁荣实远超过盛唐，为什么我们以前的历史课本上没有聊这些，理由也很简单，就是因为宋朝的运行逻辑完全和现在不一样，充分的尊重市场，充分的下放资源，充分的让百姓有钱。

编辑教科书的可能怕我们意识到这一点，所以故意隐去了这段。

好吧，是不是觉得这样的生活模式没有问题，或者说对于我们来说，完全的市场化经济好像没有问题，或者说房地产完全的市场化没有问题。

确实，刚开始的时候的确如此，但是到了宋朝的末期，好像有一些不按的因素开始爆发。

首先的一点，城市出现严重的贫富落差。

不要觉得土地市场绝对的市场化就会让所有人都有其屋，这是两个概念。市场化导向的房地产市场，最终获得土地的大部分就是两种人：官绅和富豪。一个通过权一个通过钱。这也是为什么宋朝的租赁市场会如此发达的原因，也是为什么政府最后要出面管理租赁市场的原因，其实就是有钱人拿走了所有的土地。

而这种有钱人垄断房地产的问题严重到什么程度？

咸平七年(1004年)，宋真宗下发圣旨，这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。

你看当时都已经有限购限贷政策了，和现在的上海北京多么的相似啊。

所以宋朝末期也是地主阶级最旺盛的时候。

另外还有一点，虽然当时宋朝拥有开封、洛阳等几个超级大城市，但是除了几个核心城市，其他乡镇都是非常的羸弱，其实想想也很简单，开封都做大城市人口这么密集了，你可以想象其他地方应该是破的不能再破了。

富者连阡陌，贫者无立锥之地，这句话就是当时很好的写照。

随后产生的问题就是：房地产让政府变成弱智。

宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。

宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产，另一个投资热点是放贷业，当然放贷的钱也是进入房地产。

而最为严重的是，当时政府里的所有官员，所有的重心都放在如何赚钱这件事情上，大家都用权钱结合的方式为自己谋利，没人在乎治理国家，更别说创新这件事情。

宋朝时代的确涌现出大量的创新，都集中在民间，我们如雷贯耳的四大发明有三项发生在宋朝：火药 、活字印刷和指南针。这也是绝对市场化之后刺激的百姓用生产发明提升工作效率。

但是对于政府而言，完全没有这方面的耐心，脑子里想的都是土地那点事。

庆历三年后，在不足一年的时间里，封建官僚开始广置田园，府邸如乌云般覆盖了整个城市……

所以我们看到这样一个趋势，藏富于民，必然会导致政府机构的无能，而对于一个集权式的国家，当有外敌入侵的时候，政府的羸弱这个短板就显露无疑，没办法集中资源一致对外，这个是最大的硬伤。

而这个时候，宋朝的又一项伟大发明也将这样的矛盾推向巅峰。

这个东西名字叫交子，用我们现在的话来说就是纸币。

宋朝经济的高度发达之后，各种金融创新也在这个时候涌现，而其中大量的商贸对钱的需求也就变得更多，随身携带铜币这件事显然非常不现实。

你知道的，这个时候活字印刷的技术已经发明，所以潜移默化中，印刷纸币这个产物就产生了。

而本来这个用来更好带动经济的产物并没有好好的利用，因为当时的政府发现，机构的掌控力不行，我没办法很好的调度所有部门，怎么办呢，既然中央没钱，那我们就印钱吧。

所以在宋朝末期的时候发生了非常严重的通货膨胀，核心就是中央在缺失话语权的时候采用了大量印钞这个激进手段。因为你知道，除了安居乐业，我还要抵御外侵啊，我还要养军队啊。

但是到了后面，印钞的功效越来越低，反而呈现了劣币驱逐良币的征兆，而房地产这个时候泡沫涌现，价格到达恐怖的高度。

随后不论是范仲淹也好王安石也好，各种围绕土地的变法层出不穷，但是对于土地态度的摇摆，也让政府的国库收入越发的羸弱，之后南北宋也开始慢慢的萎缩。

好了，说了这么一个冗长的故事，我想说明一个什么问题呢，就是有几个事实需要大家来明白。

1、房地产市场完全的市场经济可以实现，也可以让百姓购买力增强，但是这一块最大受益者多半是有权者和有钱者，普通百姓因此富裕的概率不大。

2、完全的市场经济，确实可以实现藏富于民，但是这必然会导致政府部门的软弱，这就是集权制国家和联邦制国家最大的区别。

3、土地天生就是一个城市或者一个国家最大的财富，给政府还是给百姓是一个必须选择的问题，没有绝对的公平。

4、发生兵变有两种可能，一种军队得不到足够的尊重而兵变，另一种百姓得不到足够的尊重而兵变，而从概率论上来说，第一种产生的可能性要大得多。

所以有几个清晰的假设：

如果我需要具备抵御外侵的能力，我需要把土地资源握在自己手上；

如果我需要防止军队兵变，我需要把土地资源握在自己手上以保证有足够的资源可以安抚他们；

如果需要管理好这么多百姓就需要有一个足够机制高效的政府机构，所以土地还是要握在自己手上；

如果要防止社会矛盾，降低贫富悬殊，最好的方式还是把土地握在自己手上。

所以说到这里，各位大概可以理解为什么现在中国的房地产会发展到这样的程度。