干货! 投资小公寓失败？那是你不会买

投资回报率方面，主要参考目前周边的租金水平，另外有些公寓项目提供了返租，需要注意的是，带返租合约的，租金通常低于周边同类产品的水平，若合同中的投资回报率低于4%，则需谨慎购买。尤其现在有些返租合同的回报率只有3%，如果租金不上涨，那么就需要33年才能收回投资成本，这样的投资肯定是不成功的。（赵玉皖  王吟梅）

优选主城

综上几点，投资酒店式公寓产品需要注意：

3.物业：专业管理是关键

2005年和2010的两个项目，为什么一个10年左右就可以收回投资，而另一个要将近20年？根本原因在于入市时间。2005年的时候，新街口酒店式公寓单价约8000元/㎡，5年的时间，房价涨幅翻了两番还多，君临国际相当于共享了房价飞涨、租金上涨的红利。但目前房价已到高位，像君临国际这么高的回报率很难再现。凯润金城约5.6%的投资回报率有较高的参考价值。

因此，在考虑投资酒店式公寓的时候，需要重视地段、配套设施、服务体验这些方面，只有拥有了好的地段、配套等才能有更高的回报率。 

新街口的几家酒店式公寓基本都是装修交付，但装修标准不同。

南京新街口商圈是闻名全国的CBD中心，拥有近百年历史，被誉为“中华第一商圈” ，集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业有30家。从地段上看，新街口的这些酒店公寓都能享有地段带来的所有优势，1、2号地铁线交通便捷，临近大行宫地铁站可换成3号线，商场购物应有尽有，办公投资数不胜数。

离新街口中心距离最近的有凯润金城、长江路九号，金轮国际广场，金轮华尔兹。以凯润金城为例，它处于艾尚天地和德基广场周边，吃饭购物一站到底。处于同阶梯的此类公寓中，45-50㎡的月租在4500元以上；相对中心较远的城开国际月租金只停留在3400元左右；同时，更远的君临国际以及观城国际享受不到新街口中心最丰富的资源，相对来说月租金也偏低。

目前，主城在售的酒店式公寓有不少，比如城北莱蒙都会里，河西升龙汇金中心，城南绿地之窗、万科红公寓和复地宴南都等，单室比较多，价格在2-2.5万/㎡不等，基本采用了精装修交付。

酒店式公寓进入南京大众的视野已经十余年，也经常见到不少失败的投资案例，可见大众对这个产品的投资方式了解不足。目前市场上在售的酒店式公寓项目很多，较低的总价吸引了众多投资人，业内人士表示，公寓类产品适宜长期持有，租金回报率至少要在4%以上。另外，应优选主城，靠近CBD。

长线投资回报率分析

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远介绍说，公寓类产品通常不是靠交易盈利的，主要是靠长期持有的租金回报，一般能达到4%-5%投资回报率都是不错的产品。小编计算了新街口几家酒店式公寓的投资回报率，发现基本都超过了5%。

关于这个结论，本网进行了独家调查，主要针对新街口地区的成熟酒店式公寓产品，这些当年的“翘楚“有没有实现业主的投资预期呢？

投资酒店式公寓需要注意什么

新街口地区酒店式公寓一直处于紧俏热门出租的状态，这与新街口独特的商业环境不无关系。

2.房龄：越小租金越高

4.装修：宜商住两用

新街口酒店式公寓调查

目前新街口酒店式公寓基本由物业管理公司管理，相比专业的酒店管理公司有一定差距。观城国际由金陵饭店物业管理，物业的资质相对较好。管理水平一定程度上影响到租金的收入，可以看到，虽然该项目距离新街口中心较远，租金也维持在4000-4500的水平，当然不乏物业在其中起的作用。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，新街口的酒店式公寓的成功有其独特性，主城其他区域的公寓产品可以适当参考。

统一精装修如凯润金城，配备了中央空调、浴室地暖、电视、冰箱、洗衣机等，还有健身房和商务会议设施，能满足商住两用的要求（《南京酒店式公寓特征及市场分析》，作者李文）。据链家经纪人介绍，此公寓租客多为公司高管，租金不菲，50㎡单室租金4600-6000元。君临国际和城开国际采用的是简装修，一个40㎡的单室月租金在3300-3500元之间，吸引了不少白领和爱好小资的年轻人。

另一个项目凯润金城，5年来年投资回报率为5.6%，到2016年收回了投资的25%，如果按照目前的租金水平和入住率计算，不到19年就可以收回全部投资。

即使同在新街口，不同区位也影响着公寓的出租价格。

分析表格，随着房龄的增长，租金呈下降趋势。2005年交付的君临国际，月租金在3200-4000元左右。2010年之后的公寓，租金起始价4000元，多则6000元。以观城国际为例，华侨路链家的经纪人介绍，该楼盘2010年左右交付，设施较新，是统一精装修交付的，并请了金陵饭店物业公司来管理，因而价格较高。可见随着时间推移，酒店式公寓无论装修标准还是物业管理水平都有逐渐规范化的趋势，租金也有上涨。

孟教授提醒说，由于酒店式公寓门槛低、长期持有租金回报高，目前上市量很大，关注度很高。但是投资有一些风险，回报率至少要在4%以上才有一定的潜力。另外，公寓投资要优选主城，主城租金有上涨空间，会增值；郊区除非是特别好的地段，因为租客会更关注客观的因素而非长远的发展，商住条件要便利。

1.区位：靠近CBD租金高

酒店式公寓的投资是个技术活，不仅要熟悉市场情况，调研板块发展潜力，更是一个耐力活，是需要长期持有获得收益的投资方式。如果希望通过转手获得收益，请不要考虑此类产品。

以城南的这几个项目为例，它们都能共享南站CBD的辐射效应，其中复地宴南都、绿地之窗等还有自己的商办物业，符合“靠近CBD"的条件。

以新街口地区君临国际和凯润金城为例，分析交付后10年和5年的年投资回报率。

以上数据为不完全统计，仅供参考

君临国际，前5年投资回报率约 9.4%，后5年年投资回报率约13.1%，基本上只要10年就可以收回自己的投资，2016年以后是纯盈利的。