摘要:北京新机场通航2月考：二手房价托底 新房不升反降---
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图集 新机场通航两月考 开发商从竞速到退烧
9月25日大兴国际机场正式通航至今已满两个月。此前，大兴新城片区被冠以新国门商务区的标签，新机场利好不断，包括万科、恒大、泰禾、绿地、金融街、远洋等在内的众多房企纷纷进入大兴跑马圈地。 随着机场高速、高铁、快轨等交通干线相继落地，新的空港经济区逐渐形成，大兴新城辐射区显然占了很大优势。不过，伴随着房地产调控步入稳定期，房价整体出现下行趋势，以新机场为卖点的楼盘是否能顺利“收割”未来红利，吸引了各方的关注。 竞速 龙头房企出手激战 自2015年大兴国际机场正式开工，大兴一直聚焦在镁光灯下，成为众多房企狂欢的热土。据统计，截至2019年11月18日，北京共计完成了70宗土地出让，其中，居住用地成交45宗，大兴和经济技术开发区累计成交10宗，占整体住宅用地成交的22%，是目前全市住宅供地最多的区域，其竞争激烈程度也堪称全北京之最。 例如，就在新机场正式投运当天，保利、中海、金茂+合生分别竞得庞各庄、瀛海和石榴庄地块，龙头房企新一轮竞逐京南，再度刺激了南城市场。 早在2017年，保利与首开组成联合体早已在南城开发住宅项目；此前2018年，中海的瀛海府则作为北京第一个限竞房入市，年初中海又拿下瀛海府二期，新机场通航之际又在瀛海再下一城，其对南城的决心可见一斑；而金茂+合生竞得的石榴庄地块，业界传闻或将推出一座位于南城的金茂府。 按照规划，大兴国际机场将在2021年和2025年分别实现旅客吞吐量4500万人次、7200万人次的建设投运目标，到2040年将满足年旅客吞吐量1亿人次的需求。 根据公开资料，机场直接就业人员将达到30万，如果按照产业辐射的周边间接就业人员2至4倍的比率，间接从业人员会突破100万人次。 巨大的投资机会让大兴机场这块“香饽饽”成为争夺的焦点，一时间大兴区域形成千帆竞发、百舸争流的局面。 业内人士分析称，大兴市场经过近几年的高强度开发（过去几年土地和新房成交量均位居前列），已经具备一定的基础，新机场开通将进一步推动相关区域，机场快线等相关交通线路的完善，也将进一步提升大兴与市区的紧密程度，预计未来几年，大兴将成为重要置业点。 退烧 年底让利促销 新房不涨反降 利好空前，土地市场的狂热是否能带动楼盘的实际销售？记者调查发现，在整体楼市企稳的行情下，尤其是大兴市场普遍以限竞房为主，受限于70/90政策，实际销售并未迎来期待中的高光时刻。 克而瑞研究中心近日公布的《2019年1至10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，10月份TOP100整体销售规模环比微降，同比增长13.7%；TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降；六成房企业绩目标完成80%以上，少数房企仍需加速推货去化。 顶着年底业绩冲刺的压力，大部分新盘打出了“亲民”牌，降价促销让利购房者，加速资金回笼。另一方面，大兴区上万套限竞房库存几乎在同一时间入市，竞争之激烈远远超过其他片区，价格战此起彼伏。 记者走访了解到，在大兴区新源大街地铁4号线义和庄商圈，附近在售的金悦府推出85平方米两居的“普宅”特价房，一口价374万元/套，这个价格刚好处于五环到六环之间的普宅标准指导价范围内。“折后价格不到4.4万/平方米，普宅标准可以降低首付，可以说相当实惠。这个价格也是近期才推出的，之前没有。”金悦府售楼员李文（化名）告诉记者，“刚需首套房客户首付只要35%，130万左右，这在北京在售的新房中应该算绝无仅有了。” 与金悦府紧挨着的颐璟万和，也推出了类似房源，85平方米两居一口价386万元/套。目前项目在售产品为85至135平方米三居和四居。四居产品“颐公馆”样板间日前对外开放，均价在55016元/平方米。而特价房的单价折算仅45000元/平方米，价格差额达万元，优惠力度着实不小。前来“捡漏”的购房者李先生告诉记者，“已经定了一套，有点远，平时肯定很少来住，但看好新机场，还是买了。”他也表示了隐忧，“现在年底降价厉害，我是前两个月买的，还是买早了。现在就是希望新机场开通能够带动产业发展。” 4号线上最为成熟的黄村，也是大兴新城辐射区，是新机场通航的直接受益片区。黄村虽属于大兴老城区，周围生活气息浓厚、配套成熟，但区域内目前新盘较少，附近没有新规划和产业园。 据了解，江山风华算是目前黄村片区最火的楼盘，均价55800元/平方米。项目为小高层板楼，主力户型为89至136平方米3居和4居，得益于全明户型设计，及风华系园林加持，市场认可度较高。另一方面，竞争对手招商雍和府已近尾盘。据了解，江山风华在9月份取得预售证之后，开盘当天销售18.3亿，去化360套左右。 总体来看，除了黄村核心区一两个限竞房项目去化尚可，大兴区域内多达23个限竞房，整体去化并不理想。大部分楼盘限价均在4万以上，而项目的成交价均在3.7万/平方米左右，新机场通航并未给大兴楼市带来实际性的刺激作用。 尴尬 产品硬伤 高不成低不就 记者调查发现，新机场作为大兴最大的利好，实际辐射的区域仍然有限。而如上述的金悦府和颐璟万和所在的义和庄商圈，虽然处于辐射带上，显然又没有把握好地段优势，在产品打造上差强人意。 如金悦府在售的85平方米二居、89平方米三居户型设计并无太大亮点，部分户型餐厅正对卫生间，在市场上并不受欢迎。相比之下，颐璟万和品质稍高，但价格也高出不少，仍没有脱颖而出的亮点。同一区域项目扎堆、同一产品同质化严重，可选的余地较少，是目前大兴新城片区限竞房的最大硬伤，刚需客群反响平平。 而临空经济带直接辐射的如庞各庄、魏善庄区域，则位于六环外，比较偏僻，目前还没有地铁，交通极其不方便，客群大多来自当地的居民和新机场工作人员。 (责任编辑：admin) |
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