万科35年净利增长1300倍 铸就资本市场活化石

　　刚刚过去的9月，万科度过了自己35岁的生日。1984年，在改革开放的浪潮之中，王石创办深圳现代科教仪器展销中心，这就是万科最早的主体，当时还挂靠在深圳特发集团名下。35年后的今天，万科已经成长为中国房地产行业健康发展的典范，各项指标长期领先领跑，是当之无愧的排头兵。

　　日前，在新中国成立70周年之际，证券时报“壮丽70年行业排头兵”大型系列采访活动走进万科，证券时报社长、总编辑何伟一行与万科集团董事会主席郁亮进行了一场深度对话。

　　时代

　　万科诞生于改革开放前沿的深圳，与特区共成长。

　　1984年9月21日，深圳现代科教仪器展销中心正式成立，王石任总经理。在此之前，王石在深圳主要做的事是“倒卖”玉米。展销中心的业务模式与之相似，收取内地企业的定金后向港商订货，货到深圳后买方付清余款提货，展销中心收到款之后再付给供货商。可以这么理解，展销中心是一家跨境贸易公司，它的出现有其特定的历史背景。1988年，在几经更名之后，展销中心才正式确定“深圳万科企业股份有限公司”的名字。

　　也是在1988年，万科通过参加深圳的土地拍卖，进入了房地产市场。当时的深圳，非建筑行业的企业要想进入房地产开发必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。当年11月，万科以2000万元的天价竞得深圳威登别墅地块，楼面地价高过了周围住宅平均售价。一个月后，万科又以勇猛之势夺得深圳天景地块。至此，万科才成立房地产经营部，算是正式进军了房地产行业。

　　早期的万科，实施的是多元化和跨地域经营战略，实现了极速的扩张，也因野蛮生长带来了诸多问题。那时的万科，业务涵盖商贸、影视广告、工业制造、房地产、股权投资等领域，营收迅速增长，但资源过度分散，抗风险能力较弱。1993年开始，万科确立了专业化发展道路，方向是房地产。直到21世纪初，万科才逐渐完成其它业务的剥离，成为一家专业的房地产开发企业。

　　没有成功的企业，只有时代的企业。进入房地产市场30年，受益于时代的发展、改革的红利、城镇化进程的加速以及自身稳健的经营，万科取得了引人注目的成就。

　　以万科上市以来的数据分析：营业收入方面，1991年为4.23亿元，2018年达到2976.79亿元，增长了704倍，复合增长率约27%；净利润方面，1991年为2614万元，2018年达到337.73亿元，增长了1292倍，复合增长率约30%。2019年上半年，万科营业收入1393.2亿元，净利润118.42亿元，均同比增长了约30%，继续保持了稳健的增速。万科还有一项纪录，上市以来从未亏损，是所有A股公司中持续盈利年限最长的。

(单位：亿元)

　　在2000年左右，福布斯还评选万科为最佳小型企业。仅仅10余年后的2016年，万科就入围了《财富》世界500强，排在第356位。之后，万科连续4年上榜，2019年的排名已经升至254位。在销售规模上，万科也长期占据行业龙头地位，2018年度实现合约销售超6000亿元，今年前9个月这一数字达到4756亿元。

　　如今的万科，房地产开发业务进入国内70余个重点城市，在其中近20个城市中市场排名第一，约40个城市中排名前三。除房地产开发业务外，万科物业服务板块今年全年的收入有望突破100亿元，成长为新的BG(事业集团)；租赁住宅业务覆盖35个城市，累积开业约9万间，开业6个月及以上项目的平均出租率超过90%；以印力集团作为平台，商业开发与经营业务管理面积超过1350万平方米，购物中心整体出租率约97%；物流仓储业务进驻44个城市，可租赁物业的建筑面积约1000万平方米，行业第一。此外，万科的业务版图还包括冰雪度假、教育、养老等。

　　信心

　　今年7月30日，中共中央政治局召开会议，要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”其中，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”为首次出现，引发业内广泛讨论，悲观情绪开始蔓延。

　　“730会议告诉我们，中央建立长效机制的决心坚定不移，并会加快落实。”郁亮对证券时报记者表示，“这意味着行业长期发展的政策环境是稳定的，不会大起大落。”郁亮还对证券时报记者表示，万科不存在侥幸心理，稳定的政策预期有利于行业健康发展，这对企业是件好事。

　　“政策稳定的一个明显好处是，企业做市场预测、做发展规划更加容易。”郁亮如是举例。

　　其实，在去年下半年至今年上半年，万科对待行业都是最谨慎的那一个。去年9月份，万科在秋季例会现场打出“活下去”字样；今年初，郁亮在万科2019年度目标与行动沟通会正式提出“收敛聚焦，提升巩固基本盘”。3月底，万科在披露的2018年年度报告开篇的《致股东》中，强调行业当前仍处于白银时代，即便刚刚过去的一年各项指标(销售面积、销售金额、投资、开工等)几乎都创出了历史新高。这封《致股东》行文具有明显的郁亮风格，他在这里强调行业的机遇与挑战。郁亮认为，市场单边快速上涨的时代已经结束，行业整体快速扩张的时代也已过去，现在面对的是一个更多变、更细腻、竞争更激烈且需要更高技术含量的时代。

　　高歌猛进之时提示风险，陷入悲观之际传递信心，这一切源自万科对行业清醒的认识。

　　郁亮对证券时报记者分析了房地产行业长期、中期、近期所面临的影响因素。郁亮说，长期来看，对包括房地产在内的各行各业影响最大的是人口问题。郁亮列举了一组数字：我国的90后、00后(当前9岁~29岁的人)比70后、80后(当前30岁~49岁的人)少了8200万人，且2018年新出生1523万人，比2017年少了200万人。郁亮对此深感忧虑，客户将越来越稀缺，且要求越来越高。