普通住宅变身长租公寓 租金未必就会大幅提高(2)

　　随后，记者又联系了红璞在琶洲的负责人，去到琶洲新村3栋A座，只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台，红璞没有设置前台，负责人直接将记者带到7楼和21楼，看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所，基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月，另收10%服务费。

　　琶洲新村三房一厅的长租公寓房间租金约1850元/月-2200元/月，而普通三室租金普遍6000元/月以上，由此可见与长租公寓也相差不大。

　　过去，许多长租公寓从“三旧改造”中来，旧宿舍、旧厂房、旧村居等被整栋盘下来，通过加装电梯，精致装修，文化植入，提供管家服务等，打造年轻人社区，由此成就公寓品牌，投入成本较大。例如热衷于在旧城区租地经营以降低成本的YOU+。2012年6月1日，全国首家YOU+国际青年社区在海珠区凤凰新村开业，之后几年时间，YOU+已经遍布北上广。

　　而在番禺区，出租屋评分已经与积分入学挂钩。据了解，番禺区推出《番禺区出租屋安全星级管理实施办法》，相关细则，“星级安全出租屋”以“消防”“治安”“结构”“卫疫”4项安全和1项诚信为标准，从低向高划分一至三星级出租屋，积分入学申请人只要合法租住在三星级的“星级安全出租屋”，经来穗部门核定后，最高将获得20积分。以此激励承租人与出租方更规范管理出租屋。

　　记者调查发现，如今分散式的公寓越来越流行，出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下，借助成熟的小区环境与硬件设施，降低成本，但社交功能同时被消减。

　　长租公寓或藏套路房东租客不可不防

　　例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地，据了解目前在广州拥有10万套房源。记者从其公众号中获悉，红璞公寓分布在众多小区，例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等，以及一些回迁房，例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。

　　今年上半年，张小姐(化名)将自己一套复式小户型房子交给楼下中介公司放租，小区位于天河公园附近，为万科某公寓楼盘，月租定为3900元/月。

　　“最终签合约的企业，是一家银行与某集团组建的第三方公司，专门做长租公寓。据介绍它只收广州中心5区的房源。按市场价收房，合同签3-10年，对方一次付清几年租金，相关业务经银行办理。”张小姐说，她那套35平方米的复式公寓，当时该小区同类楼房的租金均价是3900元/月，银行评估后给出的租金是3600元/月，不仅比预期低，还比市场均价低，但她一次性拿到了40多万元租金。

　　业内人士提醒消费者，规避风险的最好方式就是房东和租客建立单对单的联系，所有租金由租客直接打给房东，明确债务关系。

　　同场加映

　　值得一提的是，自从国内一些城市传出租赁机构大幅推高市场租金的消息后，不少人担心广州也会出现这种情况。

　　记者目测卧室有十几平方米，阳台上还有榻榻米，视野很好，装修虽然简约但也精致，书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面，房屋大门和各自房门均有密码锁，红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一，半年租的话是1800元/月，一年租则是1700元/月，加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等，需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时，回答是要到稍远一点的隽园小区了。

　　目前张小姐的房子还没有出租，据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是，越来越多的长租公寓(房间)出现在小区中。

　　有邻居甚至说，她有一套与张小姐类似的复式公寓，位于天河岑村，银行给出的估价，已从4月份的3300元/月降低到2500元/月。另外，天河区金融城附近某在售住宅楼盘，售价过5万元/平方米，有刚收楼业主一套90多平方米的房子被某长租公寓看上，业主收到的平均月租也才3500元/月，比普通出租还要略低。

　　而随着广州市城中村“微改造”步伐的推进，广州城中村的居住质量将进一步提高。

　　今年8月，一名网友发帖说，自己位于北京天通苑的120平方米三居房要出租，心理预期租金价位是7500元/月，遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月租金。自此，警惕资本“圈地”抢占长租公寓的声音，此起彼伏。

　　中介公司有哪些经营套路

　　毕业就居住在员村“村屋”的李先生就说：“城中村也有打拼情怀，聚集了许多创业人士、白领一族，是很多人梦想开始的地方，所以不一定所有人都追逐高大上的公寓。”

　　相对于其他中介，自如在广州的房源分布似乎更广一些。自如的许嘉莹告诉记者，该公司的房源集中在天河、越秀、海珠、白云、荔湾、番禺以及黄埔这七大区域。许嘉莹表示，自如布局上主要基于该公司的目标人群——白领一族的通勤路线，以附近地铁站步行10分钟以内的品质小区为主。

　　记者获悉，东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800元/月-2000元/月，普通租房三室约4500元/月-5500元/月，粗略算，平均每间房1500元/月-1800元/月，比长租公寓便宜300元左右。