楼市向左？股市向右？当前买房还是炒股？

　　编者按：过去十年来，房地产特别是一线城市的房地产价格节节攀升，而上证综指却一直在原地踏步，“买房还是炒股”似乎是个不用选择的选择题。不过，近年来，随着楼市调控的持续深入，房地产市场明显降温；而在政策加持下，A股正逐步摆脱漫漫长“熊”。在房地产市场持续沉寂和资本市场行情渐暖的环境下，你究竟会选择买房，还是炒股呢？

　　房地产市场或迎拐点

　　■　记者 戚奇明

　　国家统计局9月16日公布的数据显示，今年1－8月，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1－7月份回落0.1个百分点，已连续第4个月回落；其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。这是否意味着房地产市场拐点已至？作为国人资产配置的重要类别，未来房地产还有投资价值吗？

　　房地产投资热度趋降

　　根据国统局数据，在开发投资增速回落的同时，房屋施工面积和新开工面积增速也同步回落。具体来看，1－8月份，房地产开发企业房屋施工面积813156万平方米，同比增长8.8%，增速比1－7月份回落0.2个百分点；房屋新开工面积145133万平方米，增长8.9%，增速回落0.6个百分点。

　　国信证券指出，8月以来，楼市热度略有降温，根据中国指数研究院数据，一线城市及部分二线热门城市新房成交环比回落；土地市场略有降温，土地溢价率略有下滑。8月以来，行业政策保持趋紧态势，尤其是房企融资政策趋严明显。

　　“中央政府已表示不愿意再以房地产来刺激经济增长。从现阶段看，考虑到经济增长压力，部分地方政府仍会支持房地产市场发展，但支持力度有限。”第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可对《上海金融报》记者指出，“未来，各城市将因地制宜地维持当地房地产市场健康发展，如在价格大幅波动时适时介入。”

　　“房地产调控措施的主要目标仍是抑制房价过快上涨。”北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军对《上海金融报》记者表示，“但整体来看，今年出台的房地产调控措施不多。虽然房企融资渠道有所收紧，包括银行、信托、海外债等全面收紧，禁止违规资金流入房地产市场。但这些政策更多是为了防范金融风险而推出的政策，只是正好涉及房地产。”

　　虽然近期楼市热度趋降，但李战军预计，2019年房地产投资及销售金额仍将创新高，销售面积或现负增长，但仍将处于历史次高水平。“在通货膨胀的情况下，出于避险需求，实物资产往往会成为货币的主要承载平台，尤其是房屋资产。”

　　国统局数据显示，1－8月，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1－7月份收窄0.7个百分点。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。

　　降准对楼市流动性改善有限

　　随着融资渠道收紧，房企面临的资金压力持续增加。国统局数据显示，1－8月，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1－7月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。

　　不过，中国人民银行近日宣布，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；同时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。据人民银行有关负责人介绍，此次降准释放长期资金约9000亿元。此外，近期的LPR（贷款市场报价利率）机制改革亦在推进。宏观流动性的边际改善，是否意味着房企资金压力将有所缓解呢？

　　“降准增加的流动性主要针对其他经济部门。整体来看，此次存款准备金利率的下调及房贷利率向LPR的转变对国内房地产市场的影响有限。”简可表示。

　　“降准并非针对房地产行业。当前各行各业的流动性不够充裕，融资实际成本高企，尤其中小企业面临融资难和融资贵问题，降准主要是为了解决这些问题。”李战军指出，“不过，当各行各业获得足够资金后，不排除资金流入房地产行业的可能性。从以往经验看，虽然政策不允许资金违规进入房地产领域，但仍有部分资金通过各种渠道流入。主要原因在于，其他行业的投资回报率有限，而房地产目前仍有望在2－3年时间里提供较高的回报率。”

　　但李战军强调，即便部分资金可能通过各种渠道流入房地产行业，但对房地产市场的影响有限。“一方面，政府已明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。另一方面，房地产市场体量很大，年投资额约12万亿至13万亿元，销售收入约15万亿至16万亿元。在此情况下，降准对房地产行业的刺激不大。”

　　各地楼市或进一步分化

　　“虽然在某个特定阶段内，一二三线城市的房价各有涨跌，但整体看，南部或东部城市的房地产投资价值更高，华北、东北、西北地区则欠佳。”李战军表示。

　　“股市与楼市具有非常不同的特征，吸引着不同类型的投资者。其中，股市流动性非常高、交易成本低、投资规模较小。而房地产市场流动性较低、交易成本高，并存在一些限制性措施。”简可指出，“目前来看，虽然房地产市场可能达到周期性拐点，市场面临调整，但随着城市复兴及新兴商业中心的规划发展，市场存在较好的投资机会。在上海，前滩、虹桥枢纽、西虹桥以及张江园区等都是较好的投资区域。”

　　“今年第四季度，预计上海将有一批新建高端住宅入市。由于不少项目地段极佳且配置豪华，将对高端住宅需求端形成巨大吸引力。”简可进一步指出，“在许多中国家庭的资产构成中，房地产占据极大比重。过去几十年，尤其在一些主要城市，房地产已证明具有极佳的弹性及安全性。鉴于目前经济不确定性的增加，业主或倾向继续持有其房产。不过，鉴于信贷紧张，部分业主或选择出售其房产以偿还其他债务。”

　　股市长期回报有望跑赢楼市

　　■　记者 李 思

　　降准靴子落地、全面深化改革“深改12条”出炉、QFII和RQFII额度限制取消……资本市场近期迎来一系列政策利好，推动A股重新站上3000点。股市的投资机会来了吗？

　　股市长期回报率或优于楼市

　　通常而言，股市与楼市存在较为明显的“跷跷板”效应——在楼市火爆时，股市通常表现相对低迷；而当楼市成交降温时，股市对资金的吸引力往往大增。那么，在政策加持下，此前囤积房地产市场的资金会否转战股市呢？