李亚鹏留下的“坑” 阳光100多久才能爬出(2)

　　零星的人流量让雪山小镇颇为冷清，在这里，工作人员比游客多成了常态。

　　一位雪山小镇的首批租户向《国际金融报》记者表示了自己的无奈，原本被李亚鹏规划打动的他在投入80万元后才发现回本遥遥无期。在其看来，最初的定位错位是雪山小镇沦落至今日现状的根本原因，毕竟在旅游城市打造昂贵的住房别墅并不现实。

　　2013年雪山小镇项目启动时对外的官方报价是公寓1.6万元/平方米，别墅则超2万元/平方米。彼时丽江的月均收入不过2000元，上海的平均房价才2.5万元/平方米，即便李亚鹏极力发动，明星的势能依然有限，无法从根本上解决销售难题。

　　市场的冷遇，回款的无力，形成恶性循环，将雪山小镇吞噬其中。

　　然而，《国际金融报》记者调查发现，雪山小镇项目的失利或许不仅仅是战略定位的失误，其极为混乱而随意的财务管理也为日后发展埋下了隐患。

　　与此同时，与雪山小镇项目因资金问题施工难以继续形成对比的，是李亚鹏个人的辗转腾挪。

　　内控不足

　　迅速增资扩股后的雪山公司，像一个暴富时代的缩影，纷纷繁繁，闹闹哄哄。在知情人士看来，其管理短板暴露无遗，时而“挥霍无度”，时而“放任自流”。

　　“那几年的雪山公司，财大气粗得很。”一位雪山公司的管理层人员告诉记者。

　　2011年到2015年期间，李亚鹏控制的雪山公司日常经营中出现大额现金收付，且内部审批流程简单，这一点被后来的审计公司单独提出并质疑。

　　记者调查发现的部分财务发票信息也证实了这一情况，发票报销现象尤为突出。

　　这其中，不少在审计师眼中，因为开具抬头错误不能抵扣进项税的不合规发票，依然报销成功。

　　例如，2010年12月李亚鹏以费用报销还借款96.44万元，其中12万多发票抬头将公司全称简化为“雪山投资”。

　　这类情况不在少数，2011年12月，李亚鹏以费用报销还借款80万元，但是这80万元发票全部为不合规发票，具体费用包括购服装20万元左右，购电器43万元左右，户外用品7万元左右，购家具5.2万元，购窗帘4.3万元;2012年2月，李亚鹏以购茅台(600519,股吧)酒报销还借款25.8万元。

　　这样的报销行为不仅存在于李亚鹏一个人身上。记者调查获取的一份雪山公司账面记录显示，2013年3月至2014年12月期间，行政部后勤人员刘某以个人借款名义累计向公司借款150万元。2015年5月15日，刘某以“丽江滇西北国际旅行社有限公司”开具的团费发票一次性冲销个人借款。

　　雷同的合同

　　不仅如此，雪山小镇高昂的造价成本中也屡屡出现合同协议重复付款的情况。

　　2013年8月1日，雪山公司委托中书控股进行“艺莲坊”样板区艺术展示区室内设计，合同编号为雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)，合同工程地点为云南省丽江市束河古镇东侧青龙北路与束河中路交汇处，建筑面积2000平方米，设计费120.8万元。

　　一年后，场景重现，雪山公司再次与李亚鹏实控的中书控股签订合同编号为雪山2014-053(xstz(2014)yx-08071)的室内装饰设计合同书，项目名称、工程地点和建筑面积等设计内容与合同编号为雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)的室内装饰设计合同内容完全一致，合同金额为117.4万元。

　　就同一事项两次委托同一主体设计，且两次完成付款，记者走访了解，对于这一设计成果，工作人员也无法确认存在。

　　输血关联公司

　　雪山小镇可谓李亚鹏商业版图的一个集大成项目，其一手打造的涵盖酒店、教育、项目投资、餐饮、传播行业的“中书系”中多家公司都围绕雪山小镇的开发受益承接了多笔业务，与雪山小镇在财务上产生了千丝万缕的关联交易。

　　这些关联交易主要集中在酒店、项目投资、传播几个方面，与此擦出交易火花的包括李母张萍担任法人的北京中书酒店管理有限公司、北京中书投资控股有限公司以及李兄李亚炜作为法人的东阳万瑞达影视制作有限公司。

　　除了上文重复合同中提及的中书控股，传播方面尤为明显的是，2013年1月22日，丽江雪山公司与东阳万瑞达影视制作有限公司签订编号为雪山2013-001的效果图及多媒体制作协议800万元。东阳万瑞达影视制作有限公司股东为李亚炜，此关联方交易的内容为制作鸟瞰图2张、数字现场(白天及夜景)效果图22张，人视点图2张(收费300万元)和30分钟多媒体制作(2D/3D各一版)(收费500万元)。

　　一位广州4A广告公司的业务人员告诉记者，通常情况下，5分钟的多媒体制作市场价十几万元，30分钟不过百来万，500万元的价格明显高于市场价。

　　围绕着雪山小镇，根据记者掌握的情况，诸如此类的财务问题还有很多。一个雪山小镇失利了，却输血养活了多个“中书系”公司。

　　接盘的考量

　　这些财务上的窟窿，阳光100知道么?

　　记者据此向一名阳光100的工作人员求证，其并未否认，毕竟在达成合作意向后，阳光100做过尽调。

　　那么，既然如此，阳光100为何还愿意接盘雪山小镇?市场上对于这一交易的好奇与猜测，至今没有论断。

　　从阳光100发展历程与其当下所处的环境，或许能窥探一二。

　　某种程度上，彼时的阳光100和雪山小镇有相似之处，从初出茅庐时的惊鸿一现，到战略不当后的处境艰难。

　　低调的易小迪作为“万通六君子”之一，曾与冯仑、潘石屹、王功权等携手打拼，掘金海南。万通解体后，易小迪和冯仑、潘石屹一样，继续地产之路。在SOHO中国董事长潘石屹的建议下，易小迪决定在北上京城，开发阳光100国际公寓。

　　这是阳光100的处女作，也是易小迪曾经的成名作。这个在千禧之年拔地而起，被赋予“引领北京住宅进入设计时代”美誉的建筑群，坐落在北京朝阳区光华路上。彩虹色斑块点缀在建筑立面墙上，历尽十七年，鲜艳如故。伴随着“大望路”商区的不断升值，阳光100国际公寓与长安街对面的SOHO现代城南北呼应，与寸土寸金的华茂中心一路之隔，成为北京的东三环标志性建筑之一。

　　也许是海南征战时死里逃生的缘故，也许是易小迪生性中自带的理性与克制，在2003年招拍挂制度推行后，阳光100的步伐显得谨慎而缓慢，并未像其他开发商一样加入“抢地”大军中。在地产行业坐上周期的车轮滚滚而来时，阳光100放弃了上车的门票，从而错失了高速扩张的机会。

　　在地产行业集中度不断提升的当下，跑进千亿是房企追求安全的权宜之计，而阳光100在发展20年后年销售依然只有几十亿，甚至出现业绩倒退的迹象。

　　2014年上市元年，阳光100的营收达71.04亿元，2015年降至64.18亿元，2016年这一数字为69.65亿元，净利润也从8.1亿元一路下滑至2.31亿元。与碧桂园等头部房企仅用了一年便实现营收400亿到千亿的跨越形成对比的是，阳光100挣扎10年也未能实现业绩翻番。

　　与此同时，阳光100三四线的扩张定位，让其距离核心城市日渐遥远。对于回归一线，阳光100无疑是渴望的，然而早已边缘化的存在感让其在一二线城市很难收获土地资源。

　　同时对于转型街区商业综合体的易小迪而言，雪山小镇的408亩占地无疑是极具吸引力的，毕竟土储是房企重要的生命线，且丽江旅游(002033,股吧)城市的属性，对这片土地上是加分项。只是易小迪没有想到阳光100在桂林、柳州的成功模式没能复制到丽江来。

　　在易居研究总监严跃进看来，商业地产中至关重要的人气需要有“本土”概念。这个概念在于，支撑房地产市场的最终需求，应该是常住人口，这个需求是最根本的，而一些流动人口或者说旅游人口，往往在购房和入住方面是“不忠诚”的。所以这个时候虽然看似这些旅游景点人气很旺，消费需求也很高，但是往往经营成本也是很高的。同时，包括丽江等城市实际上交通区位并不是非常完美，周边也有竞争性城市(如大理)。而阳光100此前大获成功的柳州等城市，常住人口规模大，潜在的各类市场需求有支撑。

　　与此同时，李亚鹏时期招商上的后遗症开始凸显，雪山小镇销售人员反映当初为了吸引商家，项目地段最好的铂爵婚纱摄影是以免租形式进驻的。